重生完美時代  第八百零九章 萬盈的發展路線

類別: 都市 | 都市生活 | 重生完美時代 | 公子不歌   作者:公子不歌  書名:重生完美時代  更新時間:2017-02-05
 
翌日,燕京萬盈。

李牧與宋亮、陳澤以及杜菲、蔚瀾一同坐在會議室里,討論下一步萬盈地產的三個重大項目。

排在首位的,是三里屯商業中心的項目;其次,是萬盈地產自己開發三個樓盤的具體規劃;再次,是萬盈地產剩下四塊地皮,究竟如何與葉有道以及張資承、陳遠進行合作。

關于三里屯商業地產項目,李牧與蔚瀾已經統一了共識,就選擇在上輩子的三里屯village,在它的基礎上再進行部分擴大,而且規劃的商戶容量也要更大,爭取把它建設成華夏最時尚的購物休閑娛樂中心。

李牧在會議上直接拿出了后世商業mall的詳細方案,并將這個項目定名為第一號“萬盈廣場”。

這個第一號萬盈廣場的項目規劃,比后世大多數萬達、萬科、凱德、龍德、太古里等公司開發的商業地產項目還要更大,李牧的構思是將其打造成一個燕京四環內最牛逼的綜合性商業中心,雖然在規模上無法與王府井和西單這種商業聚集地相比,但至少要做未來四環內綜合商場的單打王。

關于三里屯項目的后續分工,陳澤負責整個工程前后的政府關系公關以及征地拆遷補償;杜菲和其在萬盈搭建的設計團隊盡快出幾個大概的設計草案,大家一起來選定一個方案進行深度優化;宋亮負責統籌管理安排具體開發的所有相關工作;蔚瀾負責制定萬盈廣場的商業運營策略,包括資源規劃、招商、宣傳、推廣、運營。

至于李牧自己,他非常明確的把自己從這個項目中解放了出來,他除了負責重大決策之外,不負責任何具體的工作。

大家對李牧的這種安排沒有任何意見,李牧本身就是一個戰略制定者,根本不需要親自扛槍沖鋒陷陣,更何況,他自己的事業就已經足夠他忙活得了。

三里屯的項目分工完畢之后,宋亮便說:“既然萬盈廣場的事情定了,那咱們接下來是不是討論一下住宅地產開發的事情?”

李牧這時說:“先別著急。”

說完,李牧看著蔚瀾,說:“蔚瀾,你趁著萬盈廣場籌備前期沒有什么明確任務,這段時間到處跑一跑,分析國內包括燕京在內的各大城市商業發展情況,為第二個、第三個甚至第四個“萬盈廣場”選址。”

眾人聽的均是目瞪口呆,甚至懷疑自己的耳朵是不是出了問題。

一個萬盈廣場項目,總投資達到十億級別,眼前全力做一個還沒什么問題,但如果要一口氣連續不斷的做三四個,無論是資金還是精力都跟不上,可是李牧的話里,明顯是要從第一個萬盈廣場開始,就連續不斷的一個接著一個的開工建設。

陳澤最先反應過來,脫口問李牧:“你這是要一口氣上馬幾個萬盈廣場?”

李牧輕描淡寫的說:“如果可以的話,目標是像流水線那樣連續不斷的產出,沒有具體數目。”

真正能做成巨鱷的地產公司,任何時間都有多個工程在全國各地同時開工建設,一般的套路就是先投建一個工程,錢投進去之后就把工程抵押給銀行,貸款出來再緊接著啟動第二個、第三個,如此一來,同期可上馬的項目可以達到多個,李牧把這種發展模式總結為:自己帶一瓢水當水引子、找銀行這口壓水井,借儲戶的錢澆地,否則自己那一瓢水,才能澆多大點兒地方?這才是最快速的發展模式。

采用這種發展模式,不需要很高的技術難度,但需要足夠強大的內心,因為用這種模式鋪開的攤子太大,簡直就是在百米深的湖中央步履薄冰,一旦出現資金鏈斷裂或者其他的重大負面影響,整個攤子就會徹底崩盤,所有的資產都會在瞬間傾覆。

很多地產商都有機會采用這種模式高速發展,但是真正敢于這么拼的沒幾個,對大部分地產商來說,他們找到了在老虎機上跑出大雙7和大雙星的方法,每一次押注,都不會把所有的分全壓上,風險很小;

但是相比之下,李牧采用的這種方式就等于是在老虎機上不停的拍大小,一倍又一倍的往上翻,如果拍錯了,滿盤皆輸。

不過,這種高風險也只是外人眼里的感受,對于知道商業地產發展情況的李牧來說,每拍一次,他心里都有非常大的把握。

在李牧看來,萬盈手里有錢,而且還不是小錢,這筆錢必然要利用銀行來進行金融操作,錢花在哪兒,就用哪兒來跟銀行再抵押貸款,只要模式選擇正確,萬盈手頭的幾十億,能撬動上百億規模的地產項目,趁著現在這個真空期,快速的跑馬圈地,風險大不要緊,有銀行在背后支撐,到時候再做做融資、吸納更多的資金和背景關系注入,萬盈的發展一定會一帆風順。

更何況,他的商業地產規劃格外龐大,不光是零售業、文化娛樂業,還有寫字樓、星級酒店、超高端商用公寓等等附加的商業服務,以萬盈廣場這種超越時代至少十年的發展模式,賺錢是一定的,高估值也是一定的,在這種情況下,負債率高也無所謂,哪個富翁在當富翁的同時不是負翁?

未來華夏那么多的億萬富翁,除了老干媽可能真的不欠錢之外,還有那個億萬富翁不欠錢?欠錢不是問題,問題是想欠都欠不了,那才是最大的問題。

而且有一點更加重要,萬盈廣場雖然每一個都是獨立的商業個體,但是必須要有足夠多的數量才能夠在全國各地產生巨大的品牌效應,一旦“萬盈廣場在哪、哪就是市中心”的這個概念普及到所有民眾的心里,那萬盈廣場往后的發展就會更順風順水,地方政府會給更多的補貼政策、銀行會給更高的估值、更多的貸款和更低的利率、民眾和投資者會給更高的價值認可度,除此之外,對住宅地產還有巨大的拉動作用,這要是整體搭配起來,往后萬盈廣場的速度會越跑越快。

大家也都明白李牧一貫的做事套路,被他這么一忽悠慫恿,基本上也就都在心底認可了李牧的發展方向,本來就是要拼一把,也不妨拼的更徹底一些。

至于住宅地產的開發,蔚瀾今天拿出了一個前所未有的反感:拿萬盈在三圓橋地帶最好的三塊地皮,進行超高端住宅地產項目的開發。

蔚瀾覺得,既然李牧志不在住宅地產,那干脆就直接超越住宅地產的格局,做國內還沒有的超豪華住宅地產。

而蔚瀾的想法是借鑒紐約的曼哈頓,在最核心的地帶、用最高的品質建最好的房子,這種專注超高端、專注超級精英階層的房子,已經可以完全跳出住宅地產的范疇了,它的售價可能會貴的讓人懷疑人生,性價比可能會低的令人發指,但是不要緊,只要概念玩得好,只要品質有保障,那么就一定不愁銷路。

這種產物就像是日本的和牛,在餐廳里可以買到上千元一斤的價格,超出普通牛肉價格幾十倍,但是它有它自己的受眾群體,有能力消費并且認可它的人,不會覺得它貴在哪里,反而會對它的品質贊不絕口;沒能力消費的也不用擔心,它雖然賣到上千元一斤,但依舊不會影響到自家隔壁菜市場普通牛肉的售價。

高端住宅雖然不可能有和牛與普通牛肉這么高的價格差距,但也很可能出現旁邊的小區兩萬一平米,但超豪華住宅起步價就是十萬的可能性。

蔚瀾覺得,超高端住宅目前在國內還是一個無人觸及的領域,首先別墅區已經被排除在了住宅范疇之外,其次,別墅區雖然豪華程度也非常高,但是畢竟無法和住宅相比,住宅可以無限貼近市中心、可以讓生活格外便利、可以凸顯精英階層的與眾不同、可以形成高端社區,對更多的高端人才產生持續不斷的吸引力。

用蔚瀾的話說,這就是為什么很多人用市郊豪華大別墅的價格,去購買曼哈頓中央公園四周高端住宅的原因,既然國內現在還沒有,那么萬盈可以做第一個吃螃蟹的人。

蔚瀾的這個規劃讓除了李牧之外的其他人都感覺有些沒底,但唯獨讓李牧眼前一亮。

李牧不了解美國的情況,但是也聽說過曼哈頓寸土寸金,不過國內似乎不可能有一個像曼哈頓那樣特殊的存在,畢竟整個曼哈頓都已經被打上了上流社會的烙印而被全世界所熟知。

可是,李牧想起當年的湯臣一品,2005年在滬市十萬塊錢一平方的房子,那簡直是破天荒的存在,該樓盤一經推出就立刻成為媒體競相報道的對象,湯臣一品在國內聞名十余年,確實是名副其實的超豪華住宅標桿。

華夏人口眾多,有錢人也相當之多,可謂是處處藏龍臥虎,超高端住宅的潛在市場空間是有的,而后世李牧也沒少聽說,很多一線大明星、富翁之流,在燕京居住的豪宅都是在市中心的數百平高層大住宅,與別墅的體驗完全不同,不但是電梯入戶、而且社區管理極為安全、精英群聚效應也非常高,如果在當下進行這方面的嘗試,未嘗不是一個好的選擇。

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