“項目要成功，地塊的位置大小都要合適，項目的規劃設計建造都要合適，宣傳推廣等等都要合適。
到最后，一切都離不開錢。
這個行業資金就是一切，沒有資金什么都不是，有了資金再糟糕的項目也有人買單，這就是當下市場的實際情況。
所有的房地產公司，包括我們，都是一手鎮府一手銀行，一邊拉關系搞地，一邊求爺爺告奶奶貸款，你還得讓人家拿個大頭。
銀行不是搞慈善的，他也要業績，要盈利，要增收，其實我們最大的壓力就是在這一塊，利息滾不動啊，所以項目上就必須得快。
拿地快立項快建的快，然后快點賣，先得填上銀行這個債主的嘴，再給鎮府吃飽，然后才是我們自己吃的。
一慢，什么都沒有了。
我這幾年就在考慮轉轉型的問題。”王總攏了一下大背頭：“我們前后也做了幾次計劃，包括我們自己的商業廣場。
還是那句話，缺錢。我們這個項目其實也算是一次試點吧，核算一下，這種模式應該資金的回籠很快，經營上也沒有什么太大難度。
只要我們能保持下去，連續成功幾個項目，那其他的東西可能也就迎刃而解了，不再是阻攔我們前進的原因。”
張彥明自然是了解這里面的東西的，甚至比這個時候的老王了解的更詳細。
所以楓城旗下所有的地產公司才都不會去搞什么城市中心，或者類似這樣的項目。牽扯太多，其實這還不只是錢的問題，楓城不缺錢。
有這個心思和功夫，張彥明寧可拿幾塊偏遠一點的不被別人看好的地段，多建一些保障住宅，多修幾所學校或者醫院。
“你覺得，”張彥明想了想，說：“這個項目方案，還是改一下吧。”
張彥明看了看老王：“這種模式已經被五愛證明過了，成功的可能性不大，或者說不太可能成功。
你不如直接改變一下思路，在這里直接起一棟綜合商業中心，而且我建議你不賣，而是自己運營，招商。
如果操作的好，在未來兩三年內，你建起來一批這種處于城市老商業區域的綜合商業中心以后，再打包進行銷售。
我認為，那個時候利益會最大化，影響力各個方面也都能達到最大化，一下子解決掉你很多問題。”
“張顧問，我想請教一下，你說這個項目不會成功，是有什么依據嗎？”小韓捏著拳頭在一邊討教。
說是討教，語氣里全是質問。
“依據？”張彥明看了看他：“依據就是這句話是我說的。”
哧。小韓氣樂了。王總扭頭看了看他：“小韓，你和小周先回去吧，不用陪著我了。”
小韓臉色一紅，看了看王總，又看了看張彥明，站了起來：“那，王總，我就先回去了。張顧問，哪天我再專門向你討教。”
張彥明理都沒理他，眼皮都沒撩一下。這個人太不知深淺，也太自己為是。連主次都特么搞不清楚。
“去吧，回去等我。”王總擺了擺手。
等小韓和小周出去了，王總笑了一下：“不好意思，年輕人，眼力欠缺了點兒，還是少了些磨練。”
張彥明搖了搖頭：“我不了解，不過，我感覺他不太合適做為一個項目的主管人員。
可能得罪官方的事情他不敢做，但肯定會得罪其他人，比如買你們物業的客戶，或者租戶。”
“我聽說張顧問特別反對預售和公攤？”王總換了一個話題。
“不是反對，是抵制。”張彥明自己點了根煙，笑了笑：“因為這事兒我們差點成為地協的眼中釘，好在后面政策出的及時。”
“為什么？除了錢。我知道楓城不缺錢。”
“房價是肯定要上漲的，”張彥明想了想說：“這個誰也擋不住。同時成本肯定也會有一定程度的增加。
預售，公攤，在全面上漲的成本和樓價面前，會帶來什么樣的變化？我想不到什么好的方面。”
這話不用說的太明白，點一下王總也就懂了。
還能是什么？欺騙唄，環境，綠化，容積，公攤率，這不都明擺著是開發公司說了算的東西。
“我正在努力，想推動一部關于物業管理方面的法規，算是給現行的地產政策做個補充。”張彥明說了一句題外話。
王總看了看張彥明：“主旨是什么？”
“物業是服務，不是管理。物業只是全體業主請來的管家，是為業主服務的，即不是管理方，也不是公共物業的權力方，他就是個管家。”
王總琢磨了一會兒，指著小劉對張彥明說：“這是我們物業公司的經理，兼著我公司的辦公室。”
“那得叫一聲劉大管家了。”張彥明開了句玩笑，沖小劉點了點頭。
“可不可以讓小劉到楓城物業這邊學習學習？”王總問了一句。
“可以。”張彥明毫不猶豫的點了頭：“別提學習，咱們相互交流，溝通一下。”
“楓城是咱們國內最大的地產公司，楓城的物業也是國內最大的物業公司，這個機會你要抓住，虛點心，多聽多看。”
王總對小劉囑咐了一句。小劉有點震驚的看了張彥明一眼。
這話他還是第一次聽王總說。
王總帶著他們過來拜訪，一副討教的意思，說實話他和小韓一樣都有些不理解，現在明白了。
要知道雖然老王現在還沒成為叱咤國內的地產大亨，但怎么也算是小有頭面……全國房地產企業百強排名前六十呢。
目前老大是萬科，前二十里幾乎全是京城和羊城的公司，占了十一家，然后就是申城，津門和渝州，達里尼也有一家。
沒有意外全部是公企。
楓城榜上無名，楓城旗下的其他地產公司只有兩個吊在榜尾，差一點點也就出去了。
“不要相信什么榜單，包括那個什么富人榜。”老王笑起來：“那就是糊弄事兒的，看個熱鬧就行了。”
“你肯定會上。”張彥明笑著說：“等王大哥你成了首富，必須要請我吃飯啊，我要吃大餐。”
“行，”老王笑著應了下來：“肯定有那天，這個我到是相信。”
“那就說定了。”張彥明點了點頭：“你打算什么時候遷總部？我在申城有一片項目交付了，如果有滿意的我轉給你一棟。”
“一片項目？”小劉下意識的復述了一遍，感覺肯定是說錯話了這是，哪有項目論片的？
“浦東那片兒？挨著金茂往東是吧？建好了？”
“嗯，建好了，我這次回去就要過去看看。要不一起？”
“行，我安排一下。”王總點頭答應了下來。
“那個，”小劉看了看王總，問張彥明：“張顧問，我能不能請教一下，我們這個項目，您為什么認為不合適？我是真想不明白。”
“沒什么復雜的，”張彥明說：“這種模式五愛搞了幾年也沒搞起來，你感覺太原街現在的人流量和人氣能和五愛比？
再一個就是太貴了，不管是買還是租，太貴了，而一個商業中心的人氣，生意都是需要時間來培養的。
你認為你們或者是你們的商戶，業主，誰有這個足夠的時間來慢慢磨，有那個耐心等著慢慢培養？
你們要還貸款，業主也要還啊，壓力比你們更大。明白了嗎？”
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