張彥明對王總說：“這種商業地產，主要還是開始的時候一個大商家入駐的問題，有競爭力的超市，商場，包括一些典型的店鋪。
這幾家都是我們的公司，如果談不到比較合適的，濫竽充數一下還是沒什么問題的，到時候你自己聯系就行。
我還是那句話，想搞商業地產，就要充分考慮當地大眾的普遍消費水平，合理制定租金價格，這樣才能長久。
高售價高租金確實能帶來暫時的高盈利，但注定長久不了。
你貴，你里面所有的經營，店鋪這些都要跟著貴，然后你這個商業中心一點一點就成了大眾高攀不起的地方。
我們不是鎮府，他們可以不管不顧，不考慮任何后果，我們不行，我們得依靠大眾的平均消費來持續獲得收益。
一座城市的高尖群體永遠就那么點兒，不要把任何期望放在這部分人身上，得不償失。”
王總收起張義強遞過來的紙條，想了想看向張彥明：“你認為現在魯爾這邊對于老商業區，老城區的改造方案有問題？”
“市里的方案有沒有問題我不知道，”張彥明搖了搖頭：“我沒看過。但是具體執行過程中肯定是有問題的。
五愛和南塔的改造完全是失敗，租金不斷的提升根本沒有控制。要知道那里之所以形成現在的規模就是因為平民化。
太原這邊，完全毀掉了百年基礎，搞出來一堆高大上，人氣流失是必然的。后果會很嚴重。
中街那邊雖然沒搞什么拆毀，但是同樣是各種沒有上限和底限的折騰，總之就是大家都想插一腳進來撈點好處。”
張彥明搖了搖頭：“所以我一向懶得去碰這方面的項目，包括商業住宅這一塊。不過反過來想，這也算是一種機會。”
王總想了想，說：“打造大眾消費場所？”
“對呀，”張彥明笑起來：“他們不要，我們要啊，把高精尖讓給他們嘛。”
“抓住高精尖群體不是更好嗎？”小劉沒弄明白。
王總看了看這位心腹愛將：“高精尖群體的消費能有多少是發生在本地的？京城，申城，羊城，國外，都分散出去了，抓不住的。”
張彥明對小劉說：“我家就是這里的，在距離這邊六十公里的鋼都，從鋼都市內再往東三十五公里。
我們那里全是鋼廠工人，很多雙職工，消費能力可以說要比魯爾這邊的平均水平還要高一截出來。
但是我們那里商業相當滯后，地方經濟始終也搞不起來。
就是因為大家都會跑到市里，跑到魯爾來消費，你明白嗎？這是人的共性。
這事兒我們自己都知道，在廠里上班那會兒，一發工資大家就會笑著說，又要給魯爾送錢去了。
我們那的人，一大半對市里都不太熟悉，但是對太原中街五愛南塔門清，比本地人都熟。”
“你原來是鋼廠的？”王總問張彥明。
“嗯，88年進廠，91年轉正，98年工作關系才調走。我在廠里干了五年一線，還負過一次工傷。”
“不是干部？”
“工人，真真正正的一線一類崗位的工人。我們崗位津貼很高的，是工資的幾倍。”張彥明笑起來：“98年我被特征入伍。”
“那，你這個變化可真是……太大了，不敢相信。”王總驚嘆了一句。四年時間，這變化簡直都不能用翻天覆地來表達。
他知道張彥明現在是什么身份。
“運氣吧，”張彥明點了點頭：“所以我很清醒，知道自己該做什么該堅持什么，盡量多做點有意義的事情。”
想了想，張彥明說：“還是那句話，不要急功近利，要考慮的長遠一點，做人如此，做企業也是如此。
國外的企業確實有很多東西是值得我們學習的，我感覺第一點就是他們的遠瞻性。
沃爾馬你該接觸過，還有可樂公司，那些歷史悠久的大企業，哪一個是急功近利的？哪一個是沒有社會責任感的？
他們把服務做到了極致，重視客戶體驗，把利潤壓制在臨界點上，他們傻嗎？沒有咱們聰明？
所以他們能把企業做到全世界，做到幾十上百年不倒。這才是我們該學習的。
要是國內這些，就叫企業吧，他們盯的是什么地方？做不長的。”
“您真的認為我們這個項目有問題？”小劉在邊上又問了一遍。
“對，”張彥明肯定的點了點頭：“地價太高，你們的銷售價格也會太高，然后沒有了群眾基礎，人氣流失太嚴重。
你們搞的這些商鋪面臨的最大問題就是，把商戶的投入成本拉的太高了，反過來培養期又會客觀的延長。
你自己想象一下會是個什么結果？
我想的就是商戶最后會把這種結果加在你們身上，把矛頭對準你們。沒有人會從自己身上找原因，都會把責任推出去。
一家兩家，十家二十家，到幾十家的時候，沖突就是必然的。而且他們切切實實也是損失了，也切切實實是你們造成的。
除非你們有辦法把人氣快速的聚攏過來……這個太難了，不可能做得到，誰也不行。”
太原街從八十年代開始整改，十幾年來居民被不斷的往城市的邊緣遷移，已經基本上成為了一片‘繁華’的空心城區。
就因為這里曾經繁華，人氣鼎沸，商業價值不斷提升……但就是沒有人想一想人都沒了還靠什么繁華。或者是不屑于去想。
賺錢才是大事嘛。
王總的這個項目面臨的就是這樣一個問題，周邊沒有居民，還需要商業興隆，偏偏物價又要提升……這不就是自欺欺人的空中樓閣么？
其實往遠了說，全國都差不多，都在這么干。
人們都活在過去的快樂時光里難以自拔，沒有人肯抬頭往前看一看。
就像那些服裝企業，都沉浸在九十年代的高利時代不肯出來，總想著隨便標個價就會有大把人來付錢。于是就一家接一家的倒閉。
再加上社會的越來越浮華，欺騙經濟的越來越繁榮，沒有人再去踏踏實實的做事做生意了，都想來把大的，坑了就走。
王總看了看小劉，想了想說：“張顧問的意思是直接搞成綜合商業中心？”
“大型的，平民化的綜合商業中心，吃喝玩樂休閑購物一體，吸引年輕人過來。我還是那句話，不管怎么搞，要大眾化，要控制價格。”
“這樣改下來，”小劉看了看王總：“前面在建的都要拆除，已經投入的部分全部要損失掉，然后至少還需要三個億左右的資金。”
