時代狂流  第五十五章:高低配

類別: 都市 | 都市生活 | 時代狂流 | 令臣   作者:令臣  書名:時代狂流  更新時間:2021-03-29
 
默認了?

還是懶得解釋?

王流心思百轉。

或許這就是人性吧,別人一個不經意的舉動,就能引人浮想聯翩。

很顯然,王流也沒能免俗,內心產生了一股大多數人都會有的遐思……絕不是他自己自戀。

“我還是老規矩,一碗拉面。”張曉穎脆聲道。

“好嘞,兩位稍等,面馬上就來。”老板吆喝一聲,轉身走了。

“對了,剛才聽你跟你經理介紹我說,這就是剛才說到的宏興置業老板……怎么,你們之前在討論我嗎?”

王流把思緒從張曉穎對他早已芳心暗許、情愫暗生,只是一直羞于啟齒上扯了回來,隨便找了一個話頭,閑扯道。

不能再想了,再想就少兒不宜了。

張曉穎點點頭,道:“聽說你把紡織廠那塊地接下來了?”

“消息夠靈通啊。”王流詫異的看她一眼,道:“是有這事,怎么了?”

張曉穎遲疑一下,認真道:“接之前你有了解過那塊地的情況嗎?”

王流笑道:“當然了解過,你問這些干嘛?”

張曉穎眉頭一皺,暗暗著急道:“知道你還敢接?那塊地在郊區,位置偏僻,就算把項目做成也不好賣,開發成本還高,一個弄不好就得賠錢,風險這么大,別人推都來不及,你怎么敢去接呢?”

“這不是剛來市里,沒有根基,其它項目都輪不到我去接嗎。”王流自嘲道。

張曉穎嘆氣道:“那也不能去接這塊地啊,這就是個爛攤子,好不容易賺到點錢,你想都賠進去嗎?”

王流笑了笑,道:“其實沒你說的這么危險,真的,我仔細考慮過,如果操盤得當,錢多少還是能賺到點的,賠更不可能。”

張曉穎直視著他,眼神狐疑道:“你是認真的?怎么操盤?”

王流反問道:“房地產一共有幾種樓盤?”

“這要看你怎么分了,按價格、按高度、按結構、按戶型,甚至按政策也能分,屬性不同,叫法也不同。”說到自己專業,張曉穎如數家珍。

王流隨意道:“就按價格來分吧。”

張曉穎脫口而出,道:“那就簡單了,常見的就有普通住宅、公寓式住宅、高檔住宅、聯排、獨棟別墅等。”

王流道:“如果讓你來選,你覺的哪種盤最賺錢?”

張曉穎沉思一瞬,道:“從售價來看,當然是別墅售價最高,不過別墅都是低層,容積率一般只有零點幾,對土地的利用率有點低,從貨值上來看,還不如做普通住宅,純高層。

打個簡單的比方,一塊一萬平的地,如果做別墅,容積率一般只有0.5左右,再高密度就會有點大,影響房子品質,那能到手的建筑面積就是五千平,南華目前的別墅售價是接近三千每平,就按三千來算,整個項目的貨值就是1500萬。

而如果做成高層,容積率通常會在1.8,甚至2以上,如果是2,那能到手的建筑面積就是兩萬平,現在郊區的房價都在一千一二,就按一千來算,那整個項目的貨值至少也是兩千萬,比純做別墅還高五百萬,你說哪種樓盤最賺錢。”

“不愧是行家,分析的一針見血,按你說的來看,肯定是做高層最劃算。”王流豎起顆大拇指,笑著稱贊道。

張曉穎嘴角微翹,透著一股小傲嬌。

“不過……為什么不能把兩種樓盤組合到一塊呢?”王流話音一轉。

張曉穎臉上的笑容頓時一僵,小嘴微張,緊皺起眉頭道:“兩種樓盤……組合到一塊?”

王流點點頭:“對,就是把別墅和普通住宅搭配起來,組成高低配,用高層來提高土地利用率,用別墅來盡可能的提升樓盤的綜合貨值。

還拿你說的那塊一萬平的地來舉例吧,假設容積率是二,那建筑面積就是兩萬平,如果全做高層,房價是一千,那整個項目的貨值就是兩千萬。

但如果分出一部分面積來做別墅呢?

假設分出三千平來做別墅,就按你說的每平三千塊來計算,別墅這塊的貨值就是九百萬。

剩下一萬七千平繼續做高層,房價一千,這部分的貨值也有1700萬。

兩塊加起來,建筑面積還是兩萬平,但綜合貨值卻有2600萬,比做純高層還多600萬,這樣來組合,是不是更劃算?”

張曉穎小嘴圓張,一雙美眸緊緊盯著王流,眼中目光流轉。

王流隱隱有點小得意,雖然不知道她具體在想什么,但從她一臉懵逼的表情上也能猜出個大概,八成是在感慨……還能這么玩?

是的,就是能這么玩。

這就是高低配,后世開發商的一種常見開發套路。

其實也是無奈之舉,房價飛漲,群眾怨聲載道,國家頻頻出手調控,房企的毛利率一壓再壓,拿地成本卻越來越高,逼得開發商們只能削尖了頭發絲,想方設法給自己增加利潤。

別看只是一道簡單的組合題,但這層窗戶紙不捅破,真就沒人想到還能這么做。

國內房地產業發展近四十年,高低配這種樓盤,也是直到10年前后才逐漸流行起來。

眼下才98年,房地產開發方式還略顯簡單粗暴,拿地、蓋房、銷售,像條流水線,還沒到后世那么精細。

至少從張曉穎的反應上來看,高低配這種玩法,她還是頭一次聽說,沖擊感十足,抿著嘴久久沒有說話。

氣氛突然有些沉悶。

“面來了,兩位請慢用。”一聲吆喝,老板端著面走了過來。

“來,吃飯吃飯。”王流順勢出聲,打破了沉悶,端起碗放到張曉穎面前,又貼心的遞了雙筷子。

張曉穎默默挑起兩根面,低頭剛想吃,又猛然抬頭緊緊看向王流,沉聲道:“你是怎么想到要這么組合的?”

從數據來看,顯然是高低配開發效益更高,但……一個專業建筑設計師,居然被一個外行給教育了,簡直是恥辱。

王流笑道:“還能怎么想?都是被逼的唄,紡織廠那塊地的情況你知道,既然拿下了,我總不能做虧本買賣,想賺錢,只能逼著自己去想效益更高的操盤方案。”

這也是他敢接紡織廠這塊地的原因之一,成本太高?收益有限?那就改變操盤方案,提高開發效益,多出來的這部分貨值,可也是他的利潤。

“當然,我就是紙上談兵,動動嘴皮子還行,具體該怎么設計,高低搭配各自分配多少比例,還得靠你這位專業人士來進行。”

從剛才的分析可以看出,別墅分配到的面積越大,整個樓盤的貨值也就越高,但是還得兼顧到土地利用率,這就涉及到復雜的運算。

以王流初中都沒畢業的高學歷,這種活他顯然是不屑于去干的。

被逼無奈,突發奇想到一種新設計倒是也合理,反正絕對不是她專業能力不足……這么一想,張曉穎心情稍緩,重重點頭道:

“你放心,我會按照你的想法,認真來設計的。”

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