美蘭號停泊的位置是橫溝河，橫溝河是南渡江的一條支流，南渡江在新埠橋過去一點的地方，分出了一條岔河，它和南渡江一起，把中間的這塊土地，圍成了新埠島，更準確地說，新埠島是南渡江入海口的沖積島嶼，就像長江入海口的崇明島。 美蘭號停泊的地方，還是一個三岔口，往上，可以到南渡江，往下是大海，橫著出去，和橫溝河連通的，是把海甸島和海城市區隔斷的海甸河。 金水門的廣告是說“游船觀光，水上風情”，張晨他們所在的包廂也叫海景包廂，但其實，既看不到多少水上風情，也看不到多少海景。 船往上，因為新埠橋的橋洞太矮，它不能穿橋而過，抵達南渡江，海甸河倒是可以進入，但海甸河的河道很窄，兩邊的河岸很高，從船上看出去，你能看到的只是高高的河岸，所以它只有一條路線，那就是順著橫溝河出海。 就是到了出海口，它也只能靠著岸邊逗留一陣，然后順著橫溝河回來，并不敢真正的出海，一是出于安全考慮，還有就是海上的風浪太大，船體顛簸得厲害，船上的人，根本就沒有辦法好好地吃飯，舉止優雅地喝酒。 何況他們上船后不久，外面天空就開始暗下來了，最初的新鮮勁過去之后，外面已經是一片漆黑，什么都看不見，大家也已經放棄朝外張望的興趣，把更多的注意力放在了桌上的海鮮，和圍桌而坐的人身上。 譚淑珍和韓先生說了她自己的想法，韓先生點點頭，他說，你的考慮其實很對，你考慮到的，其實上面也都考慮到了，說讓國企央企撤離房地產市場，確實是一張空頭支票，接下去，國企央企不僅不會撤出房地產市場，他們的市場占有率，只會更高。 像你們這樣的民營房企，只能在夾縫中求生存。 房地產的利潤太高，那些企業來做房地產，比做他們的主業還有賺頭，他們怎么會不趨之若鶩，又怎么會把碗里的肉，拱手讓出。 從決策層來看，房地產的盤子又太大，可以說是牽一發而動全身，搞得不好，是會動搖國本的，你想，這樣的市場，是交給你們民營的房地產商好，還是交給國企央企好？ 在維穩的思維下，肯定是交給那些企業，他們才是自己的親兒子，關鍵時候，能勒令轉換思想統一行動的是他們，不換思想就換位子，太容易管了，用同樣的方法管你們，可以嗎？ 包括這次宏觀調控，最后的結果只有兩個。 韓先生說著，拿起筷子，夾了一塊象拔蚌放進嘴里，咀嚼著。 張晨熟悉韓先生的作派，說到這里，他可以止，也可以吐出更多的干貨，主要就看和他對話的人，把他往哪一個方向引。 等韓先生說完，張晨舉起了杯子，和韓先生碰了碰，然后問：“韓先生，哪兩個結果？” 韓先生笑了起來，他說：“張總現在對房地產也感興趣了？” 張晨說：“韓先生不是說房地產牽一發而動全身嗎，我怎么敢不感興趣，我怕自己被動了還不知道。” 大家都笑了起來。 韓先生說：“第一，就像譚董說的，民營的房地產企業，通過這一輪調控，會被徹底清除出一線城市的房地產市場。” 老謝不明白了，他問：“韓先生，怎么調控可以把民營房企，趕出一線城市的房地產市場？” “很簡單。”韓先生說，“所有的調控手段，最有殺傷力的肯定是金融手段，金融調控一下來，像譚董他們這樣的民營房企首當其沖，他們的資金會枯竭，而國企央企可能嗎？你們聽說過他們什么時候缺錢？ “哪怕是一刀切，一律不允許銀行發放房地產開發貸，他們也只需要通過企業內部的運作，照樣能讓銀行的貸款，甚至國家的補貼，源源不斷流入房地產，四萬億有多少流入了房地產，誰說得清，而通過什么渠道流入的，大家也心知肚明。 “像譚董這種規模的房企，在國內也屬于一線，屬于頭部公司了，他們有沒有可能拿到四萬億的一毛錢？一方面，資金會不斷枯竭，一方面資金源源不斷，對房地產這種資本密集的行業來說，誰能夠排擠誰，不是很容易就能得出的結論？” 在座的大家都點頭，覺得韓先生分析得對，小鄭說： “韓先生，我對這行不太懂，但是，你說這樣，就是政策的結果是會把民營房企，擠出一線城市，對上面來說，有什么好處？” “還是那句話，穩定壓倒一切，一線城市的穩定，就更是壓倒一切，你海南就是亂一陣，也沒有關系，早年海南房地產泡沫，死了多少企業，后遺癥又有多大？”韓先生說，“但傷害的也不過是海南，動不了全國的大局。 “但你想一下，要是同樣的事情發生在北京和上海，會怎么樣？誰敢讓這樣的情況發生，通過這一波的調控，結果是，一線城市，土地的一級市場是地方政府壟斷的，房產市場又是國企央企壟斷，還能出什么大亂子，這不是最佳的狀況嗎？” 小鄭點了點頭，笑道：“你這樣說，我就明白了，看樣子還真是一盤大棋。” 韓先生說對，現在畢竟整個市場開放了，不能再搞一刀切，不能再采取什么行政的手段，幾次宏觀調控，每次都打在民營房企的七寸，聰明的人就知道，用調控，同樣可以達到行政手段想達到的目的。 “韓先生，你說的第二個結果呢？”譚淑珍問。 “第二個結果……我敢預言，這次宏觀調控之后，一線城市的房價，不僅不會下降，反而只會上漲。”韓先生說。 譚淑珍吃了一驚，這個，倒是自己沒有想到的，她問：“為什么？韓先生怎么會得出這個結論？” “這次的調控政策，看起來很美好，最大的亮點是加大保障房安居房的建設，那你想想，譚董，給你一塊地，要求百分之三十用來建設保障房，這一部分投入，你沒有賺到什么錢，那你企業，還要保證你合理的利潤率，你會怎么辦？” “提高另外百分之七十房子的售價。”譚淑珍脫口而出，大家都笑了起來。 韓先生也笑了，他說：“你看，答案不就出來了，包括新加坡現在就是這樣，國家分配給你的住房很便宜，你要自己買房，那對不起，貴的嚇人。” 韓先生看到張晨朝他舉起了杯，他也舉了起來，大家跟著都舉起來，一起碰了碰。 放下杯子，韓先生的話匣子似乎已經打開了，他繼續說： “而且，一線城市的高房價，是多種因素疊加的，這就造成了它的房價，注定不可能下跌，一是，現在地方政府對土地財政的依賴越來越大，他們不可能愿意看到房價的下跌，土地都在他們手里，他們只要控制土地釋放的節奏，就可以控制房價。 “第二，現在買房的，是窮人多還是富人多？肯定是富人，他們大多數買房，是出于投資，房價要是跌了，他們也還扛得住，不會把手里的房子賣了，誰也不想看到自己的投資虧損，情愿再等等，賣不掉，反正可以繼續出租。 “再說，幾次的房地產調控，已經被大家看破手腳，大家發現，每次的調控結束之后，房價不僅沒有下跌，反而會有一波報復性的瘋漲，這次調控又來了，那些手里捏著幾套房的，說不定正在偷笑，他在等著接下來的暴漲，傻瓜才會把手里的房子賣了。 “前面我說到了保障房，我敢保證，這次進一步加大保障房的建設之后，最后能買到這些保障房的，很大一部分，不是城市里的最貧困戶，而是一個特殊的群體，那就是公務員，保障房的很大一部分，會變成公務員的福利房，處長以上，人皆有份，這也是維穩的需要。 “他們可是政策的具體執行者，你們想想，手上有房，他們會愿意房價下跌嗎？他們本身又不是困難戶，現在有了福利房，結果會怎么樣？他們的需求被釋放出來了，接下去肯定會去買自己的第二套第三套住房。” 韓先生看著譚淑珍說：“譚董，我敢肯定，接下去各地的拆遷和棚戶區改造、舊城改造會進一步加大，不要奇怪，為什么一方面在調控，一方面地方政府還在大力拆遷，這個，也是他們屢試不爽的法寶，需求是可以拆出來的，拆出來的需求，可以保證房價不下跌。 “譚董，結局已經定了，你早走了一步，沒有錯，這一步你走對了，二三線城市和下面縣一級的房價目前雖然很低，但你放心，這只是暫時現象，而且，你也可以引領當地的價格啊，為什么不可以？你們在杭城房價幾千的時候，桃花源就敢賣兩萬了，怎么現在不敢了？ “市場也是階梯式發展的，不要擔心二三線城市需求和房價，舉個最簡單的例子，比如有一個保定人，口袋里有點錢，他要買房的時候，會買哪里？不會是保定，也不會是石家莊，而是北京，北京不是幾千一平方嗎，他肯定去北京買。 “但當北京房價到幾萬一平方的時候，他買不起或舍不得買了，就去買石家莊的，石家莊的房子也過萬的時候，他會買保定的，就是這樣，一線城市的高房價，最后會把二三線城市的購買力逼出來，把它們的房價推高的。 “還有，你們浙江和廣東這些地方，民營經濟發達，你們一個縣的經濟規模，抵得上人家內地的一個三線城市了，所以，像浙江和廣東的縣，你們不能把它當縣看待，而要把它當二三線城市同等看待，以后，這些地方的房價，不會低于二三線城市，需求在哪里擺著。 “需求才是決定一切的，不管是鋼需還是投資性需求，而且，你們的那些縣，投資性的需求，可能還會高于二三線城市，我前面說過，投資性的需求，是對房價最抗壓的。 “還有，從人性來說，投資房地產，就像是吸毒，現在要讓你譚董，去做其他的行業，你肯定不會去做，不是做不了，而是看不上，對嗎？” 譚淑珍笑了起來，這個，不言而喻。 “對投資房地產的人來說也一樣，他一旦投資了房地產，再讓他去投資其他，也很難，他只會不斷地買房買房，這就創造了更多的需求。”韓先生說。

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