米國房地產？這讓齊磊本能的想起了次貸危機。
三年后，由米國房產不良貸款引發的全球性經濟危機。
本能的就想搖頭，不讓吳寧趟這趟渾水。
但是細想了一下，又好像不是那么簡單，不能武斷地認為有次貸危機就不能投資米國房地產，事實可能正好相反。
而吳寧見齊磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量說了出來。
“現在是米國房地產市場最好的時候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、開發牌照。甚至借金融便利，實現拿地、開發、銷售、貸款、貸款金融產品等全套的房地產服務。”
“這里面利潤不小。”
吳寧知道，齊磊其實很反感炒房。以前也不止一次說過，商品房市場化沒有任何問題，可是完全套用西方國家的房產路線是不可行的。
因為，以家為本的中式思維與西方的自由主義有很大區別。
房子在中國百姓心中的位置遠大西方，這會形成供需關系極度不平衡的畸形市場。
老百姓極度需要房產，可偏偏高度需求又無法養成市場的自律性。
在所有商品中，可能房產是百姓容忍性最高的商品，這自然會助長商人的貪欲，鞏固商人的掠奪地位。
而房產對中國人幸福度的占比又極大，很容易造成很多不必要的麻煩。
但是話說回來。我又不在中國炒房，去禍害米國人，吳小賤真的一點心理負擔都沒有。
“我覺得，這事兒能干！不見得比股市賺的少，而且風險也更小些。”
齊磊下意識地點了點頭，跟了一句，“是現在風險小，以后可就不一定了。”
拋開個人情感因素，齊磊再清楚不過，當下可不僅僅是米國房產最好的時候，而是最瘋狂的時候。
再次沉吟很久，最終點了點頭，“可以！”
吳寧一喜，齊磊說可以，那這事兒就成了一半兒了。
“不過！”齊磊話鋒一轉，嚴肅地看著吳寧，“你只能玩兩年，最多三年，之后就得脫身。”
吳寧不解，“為什么？”
兩三年對房產市場來說，太短了。
齊磊答，“因為，米國樓市最多三年就得塌房！”
吳寧聽的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是沒看見米國樓市有多火爆，怎么可能兩三年就塌？”
“不可能！絕對不可能！”
齊磊笑了，“你還別不信，你聽我給你分析。”
吳寧明顯不太信任，“你說說看。”
很多人可能認為，中國的房地產行業從04年開始迎來了十幾年的瘋狂。可實際上，和次貸危機前幾年的米國比起來，根本就是小兒科。
由于98年的亞洲金融危機、以及發生在歐洲的北約轟炸NLM，導致大量資金流入米國。
隨后，互聯網泡沫的破碎，又讓最大的資金海綿壓縮，釋放更多的資金。
而這么多錢聚集在米國無處釋放，同時，在反恐戰爭之前和初期，米國國民收入這一塊又有相當的購買力，于是大量資金涌入房地產市場。
這一點上，全世界任何一個國家都是一樣的。
有錢就蓋房子，誰也不能免俗。
這直接導致了從2000年左右到2007年，米國房地產市場的空前膨脹。
近乎瘋狂。
瘋狂到什么程度呢？
就不要說房價了，我們中國老百姓關心的那點房價在那個時期的米國根本就不夠看，有更荒誕的。
那就是，但凡不是流浪漢、破產者，但凡有一份工作，哪怕是餐廳服務員、臨時工，你都能買房子。
甚至，你連首付都沒有也能買房子！
因為，根本就不用付首付。
過癮吧？一分錢不花就能有自己的房子？
呵呵，不但不用首付，利息還低呢！可千萬別當這是好事兒，這是一個災難，是資本的最后瘋狂。
要看看0首付是怎么來的。
銀行和機構為了盈利已經瘋了，一套房子通過操作可以貸兩份款。
就比如，一套首付30，貸款70的公寓，貸款金融機構可以先用正規渠道從銀行貸出70，這和我們的貸款流程差不多。
然后再在他們的操作之下，用同一套房子再做一份貸款合同，把首付的30也從銀行貸出來。
于是，不花錢就能擁有房子，利息還低。
這種好事兒，普通民眾誰不高興？
要知道，住房焦慮在任何一個社會都是存在了，而且是普遍存在。
這直接導致了那幾年米國房市的野蠻生長，用戶購買欲望激增。而且，哪怕是有錢全款買房也要貸款。
可是，對于相當一部分民眾來說，他們是不具備金融思維和長遠計劃的。只圖眼前買到了房，卻沒有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款，以及失業后的斷供的風險會導致的災難。
更不要說泡沫化房產市場暴雷之后，房價暴跌，房子成了負資產。那些有能力的中產階級也無法支撐房屋帶來的壓力，紛繁破產。
而在暴雷之前，這些0首付、家庭收入較低、抗風險能力弱的貸款者、就成了次級貸款，就是斷供風險高的貸款用戶。
更作死的是，明知次級貸款存在高風險的情況下，資本依舊貪得無厭。為了追求利益的最大化，把米國的樓市貸款與金融掛鉤了。
也就是把這些次級貸款打包成金融產品，最終導致了席卷全球的次貸危機。
這都是齊磊前世記憶帶來的見識。
可是，怎么解釋才能讓吳寧意識到兩三年之內米國房市要塌房呢？這卻是個難題。
想了很久，突然發問，“我問你，米國的CDS市場有多大？”
吳寧挑眉，突然問這個做什么？不過也不是什么難題，“大概60多萬億吧！”
CDS，就是信用違約互換。了解一點米國金融體系的人都知道。
說直白一點就是，很多銀行、機構、資本為了賺取暴利，經常會采取杠桿操作。
至于杠桿操作是什么？
舉個例子，一個銀行有100億的投資資金，不管他投資什么項目，假設盈利5，那就是100億賺5億。
可是，假如銀行拿100億做抵押，去借3000億的資金，這就叫加30倍的杠桿。然后再來看盈利5，可就完全不一樣了。3000億的5，就是150億！
相當于本錢100億來說，就是150的暴利。
可是反過來，假如虧損了5，那么銀行不但賠光了自己的100億，還欠50億。
風險與受益同在。這就是杠桿。
那么問題就來了，資本也知道加杠桿風險太大，肯定要想辦法規避吧？
有人就想出一個辦法，給杠桿投資投“保險”。這種保險就叫CDS，信用違約互換。
比如，還是那家100億資產的銀行A，為了逃避風險，就找到了另一家銀行或者保險公司B。
A對B說，“你幫我的貸款做違約保險怎么樣？我每年給你1.5億的保費，連續10年，一共15億。
A的算盤是如果賺了，我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了，150億你來賠，和我也沒關系。對吧？
B也好好琢磨了一下，還慎重的做了統計分析，發現A在做的生意賠錢的幾率只有1。
一算賬，假設我收一百單這種擔保合同，15億乘100，就是1500億。1賠錢，也就一單賠錢就賠150億，我還剩1350億，還是有得賺的。
于是，B就答應了給A做保險。
AB都認為這筆生意對自己有利，皆大歡喜。
然后，注意！擊鼓傳花的游戲開始了。
B做了這筆生意之后，C眼饞了，C就找到B，“你把這100個CDS單子賣給我吧！”
“一個單子我給你6.5億，一共650億。干不干？”
B一想，1350億的盈利要十年才能拿到，現在一轉手就賺650，而且沒風險啊，當然干！
于是，C相當于（1350650）700億拿到了CDS單子，承擔了風險。
再然后，C也不想十年收回利潤，又轉手賣給了D
D又賣給E，再再然后，就是F、G、H.……一個一個的倒手流通，這就形成了CDS市場。
那么，這個市場有多大呢？剛剛吳寧說了，60多萬億。
次級貸款就是被以這種方式，打包出售流通在米國CDS市場的。
而且，是其中利潤率最高的金融產品。
因為資本也不傻啊，知道它風險大。那風險大，保費自然也就高唄！
更要命的是，金融機構為了把更高風險的次貸賣出去，他們搞出了各種打包服務。也就是把次級貸款和優質貸款產品打包出售，使得次貸在CDS市場無處不在。
此時，齊磊問向吳寧，“你想沒想過，米國的房價不會一直漲下去。”
“而且，它的金融周期很固定，差不多就是10年一次低谷，下一個低谷也就是兩三年之后。”
“到那個時候，房價還能逆潮流繼續上漲嗎？”
吳寧，“……”
這誰也不敢保證吧？
齊磊，“一旦經濟下行，樓市萎靡，依米國當下在樓市的狂歡，你知道是什么后果嗎？”
吳寧汗都下來了，“這么說，好像確實有點嚇人。”
齊磊，“你再算算，經濟下行帶來的收入壓力，房價停滯帶來的恐慌，最終會導致多少次級貸款違約？”
“我估計，不會少于20！”
這是前世的真實數據。
20什么概念呢？
原本，機構銀行和保險公司，計算的違約率是1。整個CDS市場對于房市違約互換擔保協議都是按這個來的。
大家伙兒的盈利也都是按1計算的。
突然告訴你，某某CDS產品的評級下降了，100單里有20個違約的。
一個就賠150億，20個就是3000億。
擊鼓傳花，傳到最后一個大冤手里傳不出去了，賠3000億。米國排名前十的大機構也頂不住啊！包括德盛。
事實上，在原本的那個時空，雷曼兄弟、新世紀金融等等一大批米國金融巨頭倒了下去。
這個級別的資本機構塌房，帶來的后果就是災難性的，也誘發了全球性的金融海嘯。
“嚓！”吳小賤徹底無語了，“我就想炒炒房，有這么嚇人嗎？”
“不干了？”
齊磊一笑，只要吳寧別一個猛子扎進去出不來就行。
“隨你吧！別貪得無厭，打兩記快拳其實也沒什么。”
吳寧沉吟著，“我有數了。”
這個話題就算過去了，但是吳小賤卻是記在了心里。
至于做不做的，那是吳寧自己的事兒，齊磊不管。不過，看吳寧那賊溜溜的眼神兒，齊磊估計他沒憋什么好屁。
還是那句話，吳寧真賤起來，齊磊都不知道他能干出點什么來。
等吳寧回屋的時候，程樂樂已經睡了。
迷迷糊糊的給吳寧讓地方，“被窩可熱乎呢，快滾進來！”
吳寧鉆進去，卻是睡不著，在想剛剛齊磊的話。
自然動的多了，打擾了程樂樂，“睡不睡？不睡我也不睡了哈！”
吳寧無語，“別鬧，想事兒呢！”
程樂樂聽他不像玩笑，也有點精神，支起來：“想什么呢？讓我聽聽唄！”
吳寧瞥了她一眼，“丁雷還沒回國，特么的有點欺人太甚。”
程樂樂撇嘴，“我都后悔出去，腦袋泡咸菜缸里了，當初非去人家的地盤學什么習？”
吳寧卻是不在一個頻道，“石頭說，米國三兩年之內就得爆發次貸危機。”
程樂樂，“啥叫次貸危機？”
左右睡不著，吳寧就給她科普了一下。
程樂樂聽的還是云里霧里，糾結得很，“還是不太懂，那能預防嗎？”
“預防？呵呵。”吳寧冷笑，“老子還給他研究預防？”
突然來了一句，“照這么發展下去，丁雷不是第一個，也不是最后一個。”
“石頭，還有我、徐倩，我們早晚都得步他的后塵！”
程樂樂皺眉，“石頭不是說沒有把柄在外頭嗎？”
吳寧，“這不是有沒有的問題。”
“那你想干啥？”
吳寧，“我想干啥……”
吳寧喃喃，“多一手準備總沒錯嗎？”
“惹急了，讓這個危機那個危機的爆在我手里，全給我死！”
程樂樂：“……”
一股寒氣自心底而起，睡意全無，她知道吳寧是認真的。
沉默半晌，程樂樂干脆搬過吳寧的胳膊，枕于腦下，貼著他。
“我還是聽不懂，咋辦？”
“算啦，不懂就不懂唄！反正我就一句話，不管你干啥，老娘幫不上忙，也不拖你后腿。”
“嘿嘿。”學著徐倩的樣子傻笑撒嬌，難得溫柔，“我可以喊加油呀！”
“噗嗤。”吳寧笑了，“別學徐小倩！”
“就學，可愛。”
吳寧，“徐小倩是裝傻，你是真傻，有區別的！”
程樂樂，“你！”
嗷！！一聲慘叫響徹夜空。
齊磊和徐倩都支棱起來了，齊磊五官扭曲，滿眼好奇，“玩啥呢？這么刺激？要不…咱也試試？”
嗷嗷……
