智慧城市第一期住宅在去年就完成了裝修,但星海集團一直都沒有宣布定價和銷售。
星海集團宣布過在今年下半年進行銷售,目前定價方案需要由沐陽審核并簽字,但他就一直拖著,他覺得之前還沒到合適的銷售時機。
現在H城的房產非常火,全城新房均價已經接近六萬元了,比歷史均價還要高兩萬,這是由于H城已經成為全國科技中心、GDP城市榜首。
有些投資者稱,星海集團硬把H城的格局給改變了。
智慧城市,也成為全球焦點。
這一天,7月29日,上午十點鐘,沐陽召開了高層會議,參與人員有周晨、楊海和智慧城市的項目管理人員,也邀請了當地ZF代理人和股東代表參加。
智慧城市并不是只有星海集團這個大股東,但可以直接行使執行權,其他股東不得干預,這在簽訂合作協議之前就商議好的。
雖然小股東不能干預,但有重要信息和財務知情權、監督權,也可以提出建議。
所以,沐陽召開智慧城市的定價會議,也讓周晨通知了相關股東代表。
第一期三萬套住宅房子,就價值數千億元,所以沐陽也是很重視定價方案。
如果賣得不好,肯定會影響后面四期銷售。
一般來說,第一期最優惠,銷售好的話,然后后面幾期都要貴一些。
還有商鋪和寫字樓招商事宜,也會在會議中把大概方案定下來。
沐陽看過住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案,招視了下參會人員后,坐在主位上,開門見山說道:「今天的會議話題就是智慧城市的住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案,這兩套方案我都看過了。
我不是這個房地產行業的人,理論知識沒有專業人士懂得那么深,但對市場的分析,我有自己的見解。
不過,我想先聽聽你們制定的住宅定價方案的理由。
方業你是智慧城市的總負責人,這套方案是你們制定的,說關鍵點。」
一名穿著西裝、年約四十五歲的中年男人站起身向沐陽微鞠躬了下,然后坐下,朗聲說道:「董事長,各位領導,你們好。
我們定價,是根據土地成本、建筑成本、位置和環境、市場需求、市場競爭、政策影響和附加服務等因素綜合來定價的,以目前的情況來看,智慧城市的附加服務影響非常大,不僅全國投資客,還有海外投資客都看準了智慧城市,都想搶到更多套的房子。」
「拿BJ中心地帶西城來說,住宅均價已經達到十二萬元,申城、深市核心地段,住宅均價也超過了十萬元。
智慧城市周邊住宅均價這兩年漲得也飛速,已經達到六七萬元了,甚至個別樓盤已經達到七八萬元了,已經不比西湖核心區域低了。」
「智慧城市的住宅,配套設施好,房子質量有保障,物業統一管理,賣便宜了,對不起它。」
方業說了許多,從開始的理論,再打開PPT針對調查的市場數據進行分析。
他們方案中的定價,當然要算入公攤面積。
智慧城市的房子,由于有很多配套設施,如果真全算公攤面積的話,那就多了。
為了避免顧客對智慧城市的房子有太多不好的爭議,方業說,把公攤面積率定為20,然后多出的公攤面積,就當是「送」了,讓客戶覺得賺到了,更利于銷售。
鑒于大環境如此,
關于公攤面積這一事,沐陽他看過方案,思考過利弊,還想了好幾天時間。
目前國
內已經流行公攤面積,如果取消的話,房子標價肯定要高許多。
比如原來89平方的,一般實際的面積是70平方左右,公攤率約21,這70平還包括墻厚。陽臺這些,可能就是半送半賣,也有全送。
假如原來賣一萬一平,可不是意味著房價僅漲21,而是要漲(8970)/70=27.14。
也就是說,要賣1.27萬一平才攤平原來的總價89萬元。
而不是還是賣一萬一平,總價才70萬,那是不可能的!
這個定價,如果銷售稍微差點,房地產公司多半要虧本了。
所以,指望去除公攤面積就能降總價,這都是消費者一廂情愿的想法,房開可不樂意這么做,該賺多少還是賺多少。
換句話說,即使消費者以為減少公攤面積能夠降低房價,但實際上房地產公司不會因此降低總價,而是通過其他方式來補償這部分面積的成本。
因此,消費者在購房時需理性看待房價和面積的關系,避免被虛低或虛高價格所迷惑。
也就是說,星海集團搞新穎取消公攤面積,但總價并不變,民眾不一定能接受。
實際就是換湯不換藥,意義不大,反被民眾吐槽,總價沒降,單價還顯得「貴」死了,吃力不討好。
另外,如果取消公攤面積,房開在建造房子時,肯定想辦法縮減公攤面積,比如樓梯口小了,電梯外空間也小了,同樣影響使用者。
當然,肯定會影響設計,會盡量把室內所得面積變大,但相應地減少公攤面積。
取消公攤面積計算,當然也有好處,比如每個業主所占的面積更真實合理,不再存在高層樓層住戶面積過小、低層樓層住戶面積過大的情況,從而實現更加公平合理的分配。
但總的來說,只要總價沒變,總物業費沒變,對業主來說沒什么影響,得不到實際好處。
如今,按照現行政策要求,實際售房時,都會公布實際面積和公攤面積占比率,只是需要消費者計算戶型實際情況,實際得房面積,有多少是贈送的,買房不能光看單價高低。
有些房子,房本95平方的,實得面積比不上房本89平方的,這是很普遍的現象。
比如這個89平方的,全贈送大陽臺,它有飄臺,而這個95平方的,陽臺面積小,可能只是半送,甚至還沒有陽臺。
星海集團在公布房價時,一樣會透明地公布實際所得面積、陽臺面積和公攤面積情況,戶型圖、實際戶型與樣板房面積都一致,不能讓銷售人員誤導消費者。
沐陽坐在沙發上,聽方業及其他人向他匯報。
定價方案上,他大概看了下,普通住宅定價沒有低于十萬元一平,最差位置的一樓都定價十萬元一平,均價達到14萬元一平。
要是大平層和別墅,單價就更貴了。
「你們定的這個價格,沒坑窮人呀。」沐陽揚了下眉毛,笑了笑說。
眾人愣了下,才知道沐陽是開玩笑,然后也跟著笑了起來。
方業尷尬笑道:「董事長,我們是這樣想的,既然坑不到窮人,賣九萬和十萬,差別也不大,那就干脆按照需求量來定價,全國但凡有些錢的,都想往智慧城市擠。」
沐陽點了點頭:「有點意思,不過還需要考慮一下市場的接受度,這個價格可能已經超出大部分人的預想價格了。如果銷售不佳,會直接影響到后面四期的銷售。」
方業很認真地說:「是的,注定是少部分人的市場,智慧城市的房子,窮人真不用考慮,這很無奈。
就算我們賣五萬,窮人還是買不起,然后消費者都會搶著要,最后轉手賣
我們第一期有3萬套住宅,五期15萬套,但相當于全國富豪來說,這并不算多。
根據相關數據統計,去年國內凈資產過億家庭就有13.3萬戶,而千萬凈資產達到兩百萬戶,主要集中在一線城市。
也許這個數據有些失真,畢竟只是抽調,但也相差不大的。
我們打造全球頂級的智慧城市生態圈,高端配套,真不怕賣不出去。
我們可以先公布一房一價,看看有多少人將會訂金搶號,如果交訂金人數過少,我們可以再搞促銷活動。」
沐陽聞言,感覺方業分析得有頭有理,現在H城經濟實力已經超過北上廣深,發展潛力無窮,只要智慧城市運營成功,就硬造出來一個國際科技大都市。
轉問其他人:「你們有意見的,說說看。」
周晨說道:「房地產我不太了解,但我希望銷售時,一定要跟客戶講清楚,不能隱瞞重要信息,欺騙客戶,這個訂金,如果客戶沒有及時選到房子,要及時退回去,一定不能破壞星海集團的聲譽,否則得不償失。」
「好的,周總,我們一定會嚴格遵守誠信經商,嚴格培訓銷售人員。」方業鄭重點頭。
「智慧城市牽扯到太多的利益,不能有任何中間商存在。
選定房子后,如果客戶覺得后悔了,在合同中確認,而且你們一定要跟客戶講清楚毀約金。」沐陽建議道,雖然沒取消成公攤面積,但在交易上,可以偏向客戶一些。
江南省買房,一般在選號之前,客戶要交訂金,訂金一般是十萬,但最多不會超過總房價的10。
現場選定房子后,確認之后,這個訂金就變成定金,要劃入購房款了。
現場選號,不會進行交付貸款或全款的,因為搞合同太費時間,還需要公證人,手續非常復雜,當場搞不定的。
結束選號之后,房開公司要準備合同了。
一套房子就是一大沓合同,都有好幾十頁,需要簽字的地方非常多,工作量非常大。
在這段時間內,由于房子是現成的,房開會通知客戶開始辦貸款了,準備全款的,就要準備好錢了。
然后房開選定一個時間和準業主簽訂合同,辦理好合同,業主就能拿到鑰匙了。
如果客戶后悔,不想要選寫的房子了,那肯定要從訂金中扣除毀約金,因為這種毀約的行為影響了銷售。
如果不這樣,比如說有人想惡搞房開公司,預訂了許多套房子,最后全毀約,這對房開公司來說肯定不利。
所以,沐陽并不認為選號之前交付訂金是件壞事。
「好的,我明白。」方業點頭,把周晨和沐陽的話給記下來。
接下來,大家討論了一會。
沐陽看到大家沒什么異議后,拍了下桌子上的方案:「那好,就按照你們的方案來推進吧。」
說完后,這個會議也就結束了。
第二天,
當地ZF和星海集團聯合公布智慧城市一房一價文件,很快傳到網絡上。
朱運標好久沒有逛論壇了,工作的忙碌,生活上的蠅營狗茍,根本就沒有時間,只是偶爾逛下也是找資料。
今天,網絡上又爆出星海集團的熱點新聞,讓他多看了一眼。
「星海集團公布一房一價了?最低十萬一平?」
「真的是不坑窮人呀,開始還以為能買一套大面積的,現在能買到一套小面積的就不錯了。」
他14年開始和朋友合伙倒騰,今年行情急轉直下,幾年下來留下一地雞毛。
真是干著操賣白(粉)的心,拿著買白菜的錢。
幾個人聚在一起商議了一下,干脆把公司賣掉了。
開公司是虧本了,還不如他倒騰比特幣,目前賬號顯示可賣一千五百多萬元,他打算清掉,買下智慧城市的房子,算是給孩子留個保障。
比特幣這東西,他看不透未來形勢,當年只是瞎買了一些,想不到還大賺了,這是運氣。
做生意還不如當時瞎投資買幣!
他看好智慧城市的未來潛力,住宅數量就那么多,基本是固定不變的,賣一套少一套,而全國所有人都想往里面擠。
打開H城房地產信息,上面就有智慧城市的一房一價信息。
預售證號:H城智慧城市售房許字(2018)第001號;
項目名稱:星海名筑(現房)(一期)……(二期)……(三期)
項目地址:H城智慧城市星海一路與星海二路交叉以東
這只是其中一個項目,還有星海華庭、星海秋月園、星海濱江國際、星海外灘等十個項目樓盤,每個樓盤的在售房數百套到數千套不等。
這些不同的樓盤,委托不同的建筑公司建造,所以命名不一樣。
住宅面積從七十平方到數百平方的大平層,或者聯排、雙拼、獨棟別墅。
像濱江國際和外灘的臨江房最貴,十五萬起步,他直接退出這個樓盤,真買不起呀。
別墅單價都是十八萬起步,獨棟別墅最貴,單套一億起步價。
除了一房一價,還詳細公布了周圍配套,包括教育資源等問題。
比如買了這小區的房子,小孩可以去哪所小學和初中讀書,而非智慧城市的住宅用戶,小孩不能跨區域就讀。
同時,公布了購買資格問題。
這三萬套房子,最大發放9萬個預訂,即三個人搶購一套房子,每個號限購一套,每個家庭限一個號,先報名先得預訂號,報滿為止。
H城居民、高端人才、在H城投資的相關人員,此類客戶總獲得4.5萬個選號,同樣是先到先得預訂號。
他看了下一家網站的網友評論,有不少爭議。
「還以為均價十萬差不多了,想不到普通住宅均價達到十四萬元了,別墅更離譜,誰會買呀!」
「房子不就是一堆鋼筋混凝土嗎,能值幾個錢,星海集團想錢想瘋了,沐陽都不審核一下定價方案嗎,讓下面的人瞎定價。」
「一群窮人在議論自己買不起的物品,我們買不起,但有錢人可能不在乎這一點,估計還怕賣便宜了,感覺不到高大上。」
「現在H城的房價都貴得離譜,說是新房均價六萬左右,但好地段好樓層的,沒有八九萬根本買不到,智慧城市的屬性不一樣,賣得貴一些也正常,不要拿其它三四線城市房價來對比了。」
「現在大家都不太知道智慧城市的房子怎么樣,過幾天開放了就知道了。」
智慧城市的定價,大多數人認為過高,感覺賣不出去。
有些網友拿港城來對比,感覺又低了許多。
但有些網友認為,H城與港城的福利待遇沒有什么對比性。
當然,有些人看重智慧城市的特殊屬性,有錢人不會在意那些福利待遇。
讓國外機構和老外不滿意的是,智慧城市并未向在樺國無居住證的外國人開售,也就是說,有錢也買不到,除了寫字樓。
智慧城市的有些寫字樓也要出售,但商鋪并不出售。
除了公布住宅定價,星海集團還公布了招商內容及出租房政策。
只要在智慧城市工作的人員,都可以租到智慧城市的廉租房。
智慧城市建造了大量單身公寓,全簡單裝修好,五臟俱全,月租金六百元起,專門向在智慧城市打工的普通人供應。
但如果非智慧城市上班的打工人,是租不到智慧城市的廉租房的。
光這點措施,獲得了大量網友的贊美,說星海集團真是良心呀。
8月5日,智慧城市開始接受住宅預訂,同時開放智慧城市一期區域。
所有人都等待著智慧城市開放,很想知道里面將是什么樣的,那些住宅又是怎么樣的。
時間過得很快,大家終于等到了這一天。
凌晨的時候,智慧城市的工作人員開始拆除遮擋墻。
不少民眾在凌晨的時候就過來了,在各入口處排起了長龍,當地ZF趕緊派出人員維護次序,不允許民眾影響工作人員拆除遮擋墻。