周圍的場景有些荒涼，房屋低矮，道路兩側都是堆積起來無人清理的人畜糞便，還有各種生活垃圾，在夏日的陽光下散發著令人作嘔的味道。
回首望去，高大的三山門就佇立在不遠處。
偶爾有幾只瘦弱的野狗呼朋引伴地路過街道，在垃圾堆中覓食。
“這些從天下各布政使司遷徙來的富戶們，就住在這種地方？”
朱梓有些不可思議。
“對啊，內城他們進不去啊，可不就得住在外城和內城之間。”
“大侄子，八叔不知為何，見你就心生歡喜，似是這心中塊壘都消遣了許多。”
朱雄英沒說話，反而拉著他倆到了莫愁湖畔，身后的宦官和護衛散在外面。
合著朱雄英這是一分錢都沒打算掏.先說服兩位藩王掏錢，然后把安置房、改造莫愁湖、建別墅區的前期支出付了，賣了第一批湖景房就有接下來建立商業區的資金了，整個一空手套白狼。
“八叔有心事？”朱雄英站在他身側問道。
然而，這個理由聽起來有些嚇人，可說到底，魯王是個嗑藥不要命的，潭王是個嚴重的焦慮癥患者，這倆人都不是能以常理度之的，所以這個理由雖然很重要，但還差了些分量。
“而且，建立貿易區，除了儲存貨物的場地，還能建立固定的交易門店和攤位，這些門店和攤位也是朝廷用來出租的，如此一來不管是之前待在這里的富戶還是小販，都有事情做了富戶可以找到一個合理合法的投資方式，而小販也能賺到錢。”
“那他們不把屋子和周圍的環境弄得好一點？”
“第三步，在改造后的莫愁湖邊上建立別墅區，請兩位叔叔做個榜樣，帶頭買，如此一來諸藩王、勛貴，哪怕不在京生活，也一定會買上一棟，莫愁湖的湖景房就成了地位的象征，而在城內，再有錢的商人、士紳都不可能跟勛貴住在一起，而這里可以.只不過得多掏錢。”
但沒人建不代表湖景房不值錢，實際上如果能如朱雄英所說，改善好莫愁湖周圍的環境，那“京城內唯一湖景房”的噱頭絕對能賣出好價錢，畢竟京城的有錢人實在是太多了，別的地方或許沒有這種消費力，但絕對不要小覷了京城里權貴富商們的攀比心，而且這買的不僅僅是牌面，更是買來了一個交際的圈子。
“啥？”
潭王和魯王都沒說話，但臉上的表情已經很明顯地表達了他們的想法。
“他們不愿意，自然有的是人的愿意，而這些人給他們一個‘優先回購權’，到時候光是賣別墅，就能海量的財富進賬。”
朱雄英繼續說道：“而有了這筆賣房的錢，此前挖湖、改善環境、建別墅區的投入自然就都能回來了，甚至還有極大盈余，而這時候就能建立商業區了，也就是利用莫愁湖的地理優勢，給內城和外城的貿易做一個朝廷收稅的緩沖帶.此前莫愁湖便有鬼市，鬼市的錢半文都進不了朝廷的口袋里，還便宜了牙行，何不自己來弄？”
朱雄英來之前就做過功課了：“而且這地方不止住這幾千戶遷徙來的人家，莫愁湖以前是鬼市.有這么個說法叫‘城內朝天宮，城外莫愁湖’，所以這片地方住的人什么人都有，魚龍混雜的很，想隨便動也不讓。”
朱雄英沒明指，但兩位藩王還是聽懂了，被嚇唬的脊背有些發涼。
“八叔開心就好，多出來走走，就免得胡思亂想。”
而眼下朱雄英告訴他倆，有辦法賺干凈的錢，而且還有福報，潭王和魯王很難不心動。
“可是.父皇是不允許我們從商的。”潭王朱梓說道。
“這是你們的福報。”朱雄英言之鑿鑿，“兩位叔叔若是就此沉淪下去，不修功德，恐怕.”
莫愁湖畔的蘆葦蕩隨風飄蕩著，像是人被壓彎了腰。
“第二步，我要把莫愁湖這幾片互不相同的水域給挖通，然后擴大莫愁湖與秦淮河的連接，再清理干凈水面的垃圾、水藻，把周圍弄得干干凈凈再建上棧道、碼頭，將其與秦淮河的關系，弄成類似于洞庭湖、鄱陽湖之于長江一般。如此一來，從秦淮河入江口的龍江船廠開始，一直到秦淮河上游，任何貨物運輸都必須經過莫愁湖，不愁此地繁榮不起來。”
朱梓想了想，好像是這個道理。
魯王朱檀看著朱雄英，咂舌道：“合著這些被遷出去的富戶，還得高價把自己原先住的房子買回來啊。”
潭王朱梓深吸了一口氣，看著湖面怔然出神。
這時候朱梓又問道：“那我們又怎么賺錢呢？除了一開始帶頭買湖景別墅。”
當然了朱雄英也就是嚇唬一下他們，之所以要嚇唬他們，是因為朱雄英沒錢也不打算找老朱要錢，直接空手套叔叔就行了，反正這倆叔叔已經被他的預言嚇了一道，現在正是好忽悠的時候，而有了商業，后面自然就有工業不過這都是后續的事情了，眼下先把手頭的事情搞好再說。
因此，一年到頭下來，王府的正常運轉倒是能維持，但也僅僅是維持，藩王想要享樂，就需要通過種種不法手段來對封地內的百姓敲骨吸髓，而這一定會惹來眾怒.這也是為什么藩王和封地百姓普遍都關系非常緊張。
“而且賺錢，干凈的錢。”
朱雄英微微一愣，他歷史學的沒有那么精深，蕭綜是誰他還真不知道，不過倒是可以回去查查。
朱雄英給他分析道：“這里本來就不是他們合法擁有的土地，他們免費得了安置房住的地方離得又不遠，只要朝廷能在這里營造一個良好的交易環境，他們不被牙行抽成，不受青皮無賴打擾，賺的一定是比以前多的，為什么要鬧？”
“誰讓你只買一棟了？藩王不允許經商，但購置房產、土地，可都不在此列，地價升起來了，手里攥著一堆，想什么時候賣就可以什么時候賣當然，你們得先出錢。”
這里有個問題，那就是大明的藩王，到底有沒有錢？
“你聽說過南北朝時候的蕭綜嗎？”
這倒不難理解，性格敏感內向的人，見到性格陽光外向的人，自然就像是陰冷角落里的向日葵見到太陽一樣，朱雄英雖然也有不足，但他的性格確實能夠感染旁人。
可是這件事怎么都是大哥家的家事，他們兩個弟弟是不好插手的，也沒興趣插手。
“這就是個臨時安置點，地都不是他們的，弄得再好，轉瞬間不也便宜了別人。”
反正，朱雄英如此這般地說了一遍，聽得兩人是將信將疑，愿景很美好，但潭王朱梓看著環莫愁湖這一片荒涼破敗的景象，不由地問道。
“這能成嗎？”
潭王朱梓這時候問道：“那事先被拆走的這些不是遷徙富戶的百姓就不會鬧嗎？”
見魯王朱檀聽了這么久又在湖畔吹了風，面色實在是有些蒼白，身體大約是支撐不住了，朱雄英安排幾名宦官把他送回了宮里去。
“整治這片地方是皇爺爺交給我的第一個差事，這事我不能辦砸了。”
所以，如果沒有一個說得過去的理由，他們肯定甩袖子就走了。
魯王也下了馬車，皺眉道：“那咱們來這里干嘛？散心也沒必要到這里吧。”
這個藩王專屬的土地附加稅有點類似于明末的三餉，也就是在正稅之外，這些擁有土地的農民需要額外交一筆給對應藩王的稅，比例相當低，總量看起來大其實主要是靠基數撐起來的，而且這些錢是朝廷或地方官府代收，然后過一手才會轉交給藩王，地方官府往往還會以各種理由來拖欠。
若是別人說，他們肯定當放屁，但朱雄英此前已經驗證了他的能力，他說的事情自然不能當耳旁風。
“如此一來，環湖既可以通過碼頭運輸貨物方便交易，商業區會不斷貢獻稅收，又可以建立一片高檔別墅區，剩下的土地以后可以慢慢建設后再賣，就相當于養了兩只不斷下金蛋的老母雞。”
這話肯定沒錯，因為京城里就沒有湖景房，玄武湖周圍都是不允許建房的，而莫愁湖現在分成了好幾塊互不相連的水域，周邊環境又太差，也沒人在這里建房子。
看著莫愁湖畔的蘆葦蕩，朱雄英摸出了腰間的令牌，在兩位叔叔眼前晃了晃。
比如魯王求仙煉丹的錢，來的就都不干凈，所以經常被告狀，一兩次沒關系，次數多了就會被召回京城反省，沒有哪個藩王樂意離開自己的小王國。
除了賜田的收益，藩王的主要經濟來源就是俸祿，王爵都是一年一萬石稻米，還有皇帝時不時掉落的各種賞賜，而藩王就要用土地受益和俸祿、賞賜，來養活整個王府的人，并且維持藩王的排場和禮儀，逢年過節或者重大事件，往往就需要海量的支出。
“那怎么賺錢？”
“沒說讓你們經商。”
大明諸藩，列爵不臨民，食祿不治事，宗室不能管理地方百姓，也不能直接參與地方政務，宗室和地方唯一的交互就是皇帝賜給他的田產，這些田產，既有遙遠江南的上等水田，也有封地周圍的田產，但是這里要注意的是，明初的藩王并不直接擁有土地的所有權，而是擁有收取附加稅的權力。
直接說結論，有錢，但完全不夠花。
就在這時，朱雄英又開口了。
“第一步，先在莫愁湖以南靠近內城聚寶門的地方建安置房，把這些人都搬遷過去，有朝廷發的房子住，而且牙行沒法插手，那就不愁他們不動，如此一來，就能把莫愁湖周圍的這些破房子清理干凈。”
見兩位藩王神情頗有些動搖，朱雄英補上了壓倒駱駝的最后一根稻草。
“福報。”
朱雄英笑了笑沒說話.他們還是不懂什么叫做房地產開發，什么叫品牌效益，不過只要把事情做起來，他們自然就信了。
——叔叔們在精神上支持你，但這關我倆啥事？
對于朱雄英的需求，他們倆其實都能理解，畢竟圣孫剛剛回歸人間，肯定需要證明自己，從而穩固第三代繼承人的地位。
潭王朱梓只是搖了搖頭，他這個狀態，哪是旁人幾句勸說就能改變的？他自己也知道胡思亂想不好，但是根本控制不住。
朱雄英看著他這樣，后半句話沒說出口等你過幾天忙的腳不沾地的時候，就沒時間瞎琢磨了。
(本章完)
