房產大玩家  405.被忽略的關鍵

類別: 都市 | 都市生活 | 房產大玩家 | 貔蚯   作者:貔蚯  書名:房產大玩家  更新時間:2018-09-05
 
“這樣一來,我們大概可以在半年內回款,并且還能產生至少六七個億的利潤。而且借助這第一個項目的成功,也能夠以其特殊性制造一定的知名度,打開市場局面……”

陳晉滔滔不絕的說著,一副要長篇大論的模樣。

“等等!小陳,你先等等!”祁旭光見陳晉正在興頭上就要說下去,連忙擺手道:“只要可以出售,好處在哪我都很清楚,但是關鍵在于咱們怎么樣可以達到‘賣’這個目的呢?”

祁旭光這是真心求教了!

他作為一個浸淫房地產行業十幾年的老油條,真是做夢都想不到自己竟然有一天會問出這種問題!

“你說的每個字我都明白,意思我也理解,但我聽不懂啊!”祁旭光無奈的笑道。

陳晉點點頭:“祁哥,你說說看,有哪些不明白的地方?”

“額怎么弄到這塊地的問題,既然你說已經搞定了,我就不問了。”祁旭光先是說道,接著又道:“其他的么第一,只有一本大土地證,又不能分割產權,我們該怎樣讓客戶接受這種20年長租使用權的產品形式?”

“第二,監管部門這一關要怎么過?既然是拿來住人的公寓,民用水電得有吧?管道煤氣得配吧?商業用地怎么進行這些申報?”

“第三,就算以上問題都解決了,沒產權的房子,要怎樣賣到12000的單價?”

“第四,產品屬性的問題,建成多大的公寓合適?另外按照東江市目前的房價,如果手頭擁有幾十萬現金的話,完全可以選擇正常住宅,安安穩穩的獨立70年產權,何必要來購買我們的無產權房子呢?”

“第五,也是最關鍵的一點,既然是20年的長租,那么到期之后怎么處理這批房子呢?總不可能是收回吧?那樣的話,搞不好一套都賣不出去!”

祁旭光一口氣問了這么一串問題,差點沒把他自己憋死。

問完了之后,他就自己倒上一杯酒,“滋溜”一下干掉,但同樣心潮彭拜!

因為他很清楚,陳晉既然敢提出這個方案來,那么就一定有相應的對策了。他現在純粹是好奇而已,到底怎么樣可以把這么一個“非主流”的項目做成一個成功的產品來打開萬宇公司的市場局面?

陳晉聽了他問的這幾個問題,也不由得暗暗點頭。祁旭光確實是老油條,一下子就抓住了核心問題!

他笑道:“祁哥,你聽我慢慢給你解釋。”

“首先呢,這樣的產品形式只要包裝得當,營銷得當,我個人認為客戶并不難接受。就好像買商鋪一樣,非住宅,40年產權,賺的無非就是個租金而已嘛。咱們20年的長租使用權,其實形式上是一樣的。”

“目前工業區附近的農民房單間出租價格,就已經在8001000塊一個月左右了。等到工業區改建項目全部完工,可以預見的是,那里會變成像聽濤科技園一樣,企業扎堆的板塊,相對于工廠來說,提供的就業崗位多了不知道多少倍吧?”

祁旭光點頭道:“這沒錯。工廠一個車間撐死了百八十人。但同樣占地面積的寫字樓,搞不好能提供十幾倍的就業崗位。”

“那就對了嘛。人口密集度一上來,緊接著的就是租賃市場的活躍。要知道,在目前的環境下,買賣業務越萎縮,租賃業務就越活躍。現在連農民房都要1000一個月了,附近的精裝修公寓,已經要18002400一個月的價格了。”

“你可別忘了,等一兩年以后項目完工,到時候火車北站的改建可就已經開始了,前景是完全能看見的。工業區搖身一變,成了高新科技園,我估計精裝修公寓的月租金,至少也會漲到30003500一個月。”

陳晉非常自信的說道:“咱們的公寓,可以定在35方左右一間,12000的價格,一間就是42萬左右。哪怕以3000的房租計算,12年左右就回本了。剩下的8年使用權,就是客戶的凈利潤!就算算上總共一年左右的空置期,凈利潤也在7年25萬左右。”

他接著道:“我這還是不計算隨著將來火車北站改建完成后,帶動周邊高速發展而造成的租金上漲。所以我可以說,只要買這個公寓,就是穩賺不虧的。既然穩賺不虧,客戶為什么接受不了?”

“那監管部門這一關……?”祁旭光不由得提醒道。

陳晉哼道:“那就更簡單了。扶植第三產業本就是國家的現行政策,別忘了,我們是提供租賃業務,可不是在賣房子,算第三產業的范疇內。甚至我現在就可以負責任的說,到時候只要項目動工,民用水電和管道煤氣的鋪設,我都可以搞定。”

祁旭光一愣,隨即想到陳晉和吳德民的關系,再套上“扶植第三產業”的高帽子,這還真不是多難辦的事情。

陳晉繼續道:“至于你的第三、第四個問題,其實是一個問題,無非就是咱們的房子能不能‘租’出去罷了。”

“沒錯。”祁旭光應道:“價格問題,和市場接受度的問題。”

陳晉應道:“祁哥,你忘記最重要的一點了!”

“什么?”祁旭光一怔。

“這幾年,在房地產上面嘗到甜頭的人,太多太多了!有多少人因為買了套房子開始發家致富,我想不需要我來給你舉例子了吧?”陳晉悠悠道。

祁旭光眨了眨眼,兀自一笑。這不是廢話么?既得利益群體有多么龐大,他比誰都清楚!

“所以!”陳晉忽然道:“只要有利可圖,有沒有產權,這有什么關系嗎?咱們賣40多萬一套,搞不好過個三五年的,等火車北站一建成,行情漲了呢?咱們的房子的價格漲到了50萬,60萬甚至是100萬一套呢?那些嘗到甜頭的人,絕不可能放棄這種機會!”

“到那個時候,客戶還會糾結租幾年能回本的事情嗎?”陳晉反問道。

祁旭光已經聽傻了!

他忽然發現自己的思維已經被多年的從業經歷給限制住了,陳晉說的這些,都是他根本就沒有想過的方向!

“關于你最后一個問題嘛……”陳晉倒上酒說道:“等20年期限到了,咱們就效仿土地證到期續費的方式嘛,收一筆續約費用,錢不在多,走個形式,再續給客戶20年的長期使用權,不就行了么?”

“祁哥,其實你還忽略了咱們這個項目,最最重要的一個特點!”陳晉得意的喝了一杯說道。

祁旭光反正是已經徹底擺正了心態,虛心學習了。

于是他問道:“小陳,你就直說吧!我承認,我的腦子遠沒有你的靈活!”

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