又是一個周末，吳光耀拉著地產系一眾高管在中環閑逛。
作為地產商，首先就是要熟悉香港的每一分土地，這是吳光耀一向喜歡在口頭上說的話！
你連香港的地形都不熟悉，怎么能找到機會，
一眾人參觀完正在修建的連卡佛大廈、連卡佛廣場之后，來到皇后大道和畢打街交叉路口。
吳光耀指著一幢矮小的大廈，說道：“焱兵，你認為長實地產應該買下它？”
修焱兵認真的點點頭，并說道：“老板，我們非買下不可！”
吳光耀回過頭，看著修焱兵說道：“說說看！”
修焱兵有條不絮的說了起來：“首先，此時的皇后大道像這種矮矮的大廈已經不多了，也就說明，我們的機會越來越少了；
其次，皇后大道已經成為了中環的金融中心，日益繁華；老板的地產系雖然大廈眾多，但是在皇后大道僅有兩幢大廈——長江大廈和光大大廈；更進一步來說，我們在中環比皇后大道地理條件更好的大廈，也只有連卡佛大廈、長實大廈、環球大廈；僅從這一方面來說，我們和置地還有一些差距，那么這個華人行就能彌補一下這個差距；
最后，華人行之所以叫‘華人行’，是有一個掌故的：在20世紀初，港島中環是洋行的天下，華商想躋身中環無立錐之地。當時，有一位地產商在皇后大道中興建一座商業辦公綜合樓，就是現在的華人行。這幢樓宇建成后，華商競相入伙承租，欲躋身香港中環。洋人一貫自以為高人一籌，不屑與華人同樓棲身，于是已經付了訂金的洋人紛紛退租。于是，此大樓變成為華人的‘獨立王國’，大樓的名稱也改叫為‘華人行’；不少華人從這里發跡，對我們華人來說，有一定的影響力。”
吳光耀點點頭，這些自己也知道！
修焱兵又說道：“這幢大廈和您也有一定的淵源！”
吳光耀好奇的說道：“和我？”
修焱兵點點頭，笑著說道：“對，想當初你大手一揮，在九龍成立了股票交易所——九龍會，和‘港島會’兩分天下，華人金融人士備受鼓舞，于是紛紛打算效仿；可他們實力不夠，怕港府找他們麻煩，只能暗地里進行；于是就在這華人行悄悄的拉了很多電話線，到后來你應該知道，這家股票交易所是哪家了！”
吳光耀哈哈一笑，說道：“金銀會！”
修焱兵說道：“正是金銀會，他們在這里籌備了整整七年，才下定決定和港府攤牌！”
吳光耀最后說道：“那就買下吧！拆掉之后，建一幢漂亮的大廈。現在電腦已經應用到方方面面，我們可以在大廈外面設計電腦控制的燈光秀。一個城市繁華不繁華，就看晚上的燈火亮不亮！”
一眾人紛紛應是！
似乎想起了什么，吳光耀說道：“焱兵，既然你說起了華人行，那么還有一幢大廈，我們也可以改建！”
眾人紛紛豎起了耳朵，在別的公司或者個人眼里，中環的大廈是非常重大的一項投資；
但是大家知道，在老板的眼里，別說一幢大廈，就是十幢大廈一起投資，老板也不會皺個眉頭；
要知道，此時的中環大廈，哪怕是二十多層的大廈，連同地皮也需要投資上億港幣了。
而長實大廈更是投資了六億港幣，連同地皮在內。
吳光耀繼續說道：“香港會所大廈！”
眾人一聽，無不詫異！
香港會所大廈位于遮打道、昃臣道、干諾道，三條道路交叉口的中間，地理條件相當的好；
窺竊香港會所的地產人士不知凡幾，但無一不是知難而退；
原來，香港會所是一家華商匯集的商會大樓，這幢大樓的股東無一不是華人中成功的老牌商人；
那么想從這些人手上‘占便宜’，豈是簡單的道理！
所以，就連吳光耀的地產系高管們都感到有難度！
修焱兵猶豫了一下，還是說道：“老板，我會去試一試的！”
吳光耀笑著說道：“不要說試一試，一定要有決心！香港會所大樓畢竟年代久遠，我相信這幢大廈的股東們，也不愿意待在這樣的環境。至于地產商紛紛知難而退，無非有兩個原因：第一，他們建造不出靚麗、豪華的大廈；第二，他們舍不得投資，也舍不得讓太多的利潤給香港會所。”
香港會所大樓既然是華商聚集的會所，那么一定不可能直接賣給地產商，唯一的途徑就是合作開發。
地產商出建筑費，香港會所出地皮，這一點可能地產商都知道！
但是，怎么分配利益才是關鍵！
香港會所的股東們，肯定是要求修建靚廈，而靚廈投資自然就會很高；
簡單來說，香港會所既要求地產商投資大，又要求地產商匯報低。
修焱兵試探性的問道：“五五分成？”
吳光耀搖搖頭，心里想到，自己現在才知道前世的李嘉誠、鄭裕桐等人的厲害之處；
他們在不知道未來的情況下，讓利給合作伙伴之多，是很多人不敢想的；
也正是因為如此，那些有地皮的公司，才愿意和這幾位合作！
比方說，前世的李嘉誠擊敗置地等公司，一舉奪得地鐵中環總站上面的高空物業權；
當時，李嘉誠成功的原因有兩條：
第一，一改以往五五分成的慣例，地跌公司占股51，長江實業占股49，僅憑這一條就領先了其它地產公司。
第二，研究出地鐵公司急需現金去修地鐵，所以在投標書上面標明，所造商業寫字樓全部盡快出售；僅憑這一點，就擊敗了置地只租不售的想法。
這一世，吳光耀的腦海里因為有未來的發展趨勢，知道房價地價漲的厲害，所以別說讓利給合作方51，就是55，自己都愿意！
畢竟，好地皮難尋！
而投入的資金雖然多，但是地產一旦上漲，那點資金又算的了什么呢！
“五五分成就是他們失敗的原因！我們的底線可以是只要45的收益，具體多少，你可以去談！當然，這些都是建造靚廈的前提下，別人才會給你談!”
其實，建筑費是絕對高于地價的；
但是有地皮，就是優勢！
“是，老板！我一定會談成香港會所大廈的舊樓重建的！”
“恩，你記住！香港的物業不過是在起步階段而已，別怕現在吃虧！”
眾人聽完，心里都在想，在港島恐怕沒有再有老板這種，對香港發展堅定的人了！
和修焱兵談完長實地產的事之后，吳光耀又和負責長江實業的黎星討論起來。
“長江實業的資金情況如何？”
“負債為1億港幣，賬上還有5000萬港幣，財務狀況非常良好！”
這就是港島人無不稱贊的長江實業，很難想象，這么龐大的一個地產集團，居然負債很少；
其實，地產專業人士輕而易舉的能分析出來，因為長江實業抓住了每一次的機會！
地產低谷時，瘋狂的拿地；
地產高峰時，瘋狂的建房；
商業綜合體，源源不斷提供資金。
三個商業綜合體、六幢甲級寫字樓，這是相當亮眼的成績；
更不要說，還有大量的土地儲備、工業廠房。
吳光耀點點頭，對黎星說道：“財務狀況良好，就得繼續買地、造房、出售，否則資金不流轉，公司必出現問題。”
黎星說道：“恩！我采用了兩個緊急措施：第一，開發容易出售的地盤，不容易出售的地盤擱置，并集中精力把易于脫手的住宅樓盤以“樓花”方式分層出售，并加速完成入伙，如此方可有新資金以供周轉，同時也讓我們的判頭有活、工人有收入；”
吳光耀點點頭，鼓勵黎星繼續說下去。
受到吳光耀的鼓舞，黎星繼續說道：“其二，著重的“三個分散”經營原則，即分散、分細、分期，興建的地盤多數是小型住宅單位，用“大平特平”的價格向中下階層推銷，寧可少賺，也不讓房子爛在手里。
面積既細，價錢又便宜，市民動用的現金不多而能置業買樓，正所謂“賤物斗窮人”，甚為一般家庭受落，所以銷售結果超乎理想。
‘分散’的好處：購入分散于港九新界的地盤，就可以分別吸引當地的用戶購買。每個地區一定會有當地的擁躉，住慣了那區的居民，多半就地取材。加上，分散地盤不如屋村規模龐大，容易一下子就售清。
‘分細’的好處：現在市況不景，在設計樓宇圖則時，住宅單位以越細越好為原則，在出售時自然就越容易賣。以少量金錢就可置業買樓，一定受小市民歡迎。
‘分期’的好處：不需要一次過繳付大量金錢，只須繳付少量首期，以后的分期付款，無疑等于交租。”
聽完黎星的話，吳光耀滿意的說道：“很好，看來你胸有成竹了！”
黎星笑著說道：“不管怎么說，華夏人都喜歡有一個自己的‘家’，房子無論何時都會有市場，就看我們怎么也迎合這個市場了！”
長江實業雖然主營商業地產（商業綜合體、寫字樓），經營的方針主要也是只租不售；
但是，并不代表長江實業在住宅領域就沒有作為，也不代表長江實業沒有出售的物業；
相反，在住宅領域，長江實業依舊是香港的老大，每年出售的樓盤依舊冠絕香港地產業。
之所以說住宅領域是長江實業的‘弱勢’，那是相對于長江實業龐大的商業地產而言！
吳光耀最后說道：“房子出售也要經過一番包裝，更能收獲成交量。還有，從現在起，在買入地盤，開始設計時，可以考慮分層住宅出售為對象的方案。”
黎星點頭應是，老板的這個分層似乎也不錯，采用上述措施，厲行“四分”辦法，給長江實業足夠的周轉空間，很快就能套回大量現金，好繼續攻城略地。
最后，吳光耀看向史俊，到沒有吩咐什么！
由于九龍倉集團大舉借債，再加上現在地產下跌，所以九龍倉股票已經暴跌了六成；
如今的九龍倉市值，只有區區10億港幣，可謂是廉價之極！
不過，吳光耀依舊打算等石油危機后，再私有化這些公司。
