重生2008:我閱讀能賺錢  第78章 尋找店鋪

類別: 都市 | 都市生活   作者:520農民  書名:重生2008:我閱讀能賺錢  更新時間:2022-04-14
 
從2月20號到3月5號,沐陽和宋雪露根據同學上交的報告,抽業余時間逛遍了省城的核心商圈,調查鋪面情況。

江南省城有十二大商圈,包括城西、城北、文教區、九堡、下沙、濱江、錢江世紀城、錢江新城、以及西湖附近的武林、黃龍、信義坊、湖濱等。

核心CBD有四個,也在這十二個商圈中,即錢江新城CBD、錢江世紀城CBD、武林CBD和黃龍文三CBD。

新式奶茶店定位目標受眾是中高端消息的年輕群體,故要求店鋪附近有中高端商場,或寫字樓密集的商務區,這些區域的人群消費水平高,辦公區域集中大量白領階層,對新事物接受能力強,而且也樂意嘗試新事物。

因此,沐陽看中的第一個商鋪,位于武林商圈和信義坊商圈交匯點,離省城大學1.5公里處的黃龍世紀廣場,一處臨街商鋪,性質限定是餐飲。

具體位置多在拐角處,因為這些位置既能吸引流量,又可以降低成本。

是買鋪面,或租?

沐陽內心已經有了選擇。

華國有句老話:“一鋪旺三代”,就是說有黃金地段的門市房、店鋪,每年靠著租金就可以過上好日子。

未來幾年還好,但到了14年后,T寶雙十一營業額達到四百多億,電商開始呈現爆發的現象。

相應地,圖書、服裝、家電等產品的實體店受到的沖擊最大,部分實體店經營困難甚至出現了關閉的風潮。

飲食店被影響較小,該在外面吃喝的還照樣,未來變為外賣會多一些。

新樓盤都開發鋪面,再加上被電商沖擊,實體鋪面越來越不好賣,鋪面的升值速度遠遠比不上住宅。

因此,沐陽目前不打算購置店鋪,有那資金,還不如扔進股市,或者擴大店鋪數量,另外是由于購置店鋪太占用資金,影響發展。

“陽陽,我們一定要租核心位置的商鋪嗎?那租金和轉讓費太高了。”這十來天,宋雪露和沐陽做調查,也知道了省城這邊的商圈鋪面情況。

核心商鋪的空鋪少,最讓人難以接受的,有些鋪面租主要轉讓費。

轉讓費很高,十多平方的旺鋪轉讓費,少則幾萬,多則十多萬,要是面積大的,轉讓費要數十上百萬元。

宋雪露還是有些不理解沐陽,為什么第一家店一定要玩那么大。

旗艦店,要求面積不低于二百平方!

一家店鋪的租金,裝備和設備,再加上其它,若還有轉讓費,沒有幾百萬元玩不了。

讓她去和房東或租主談判的話,真不知如何談。

沐陽微低頭看宋雪露白皙的臉蛋,淡淡一笑。

他此次帶宋雪露出來,甚至讓她和房東談判,有意鍛煉她,但又不喜歡她一個女人參與到商務談判中來。

在一些大額交易商務談判中,多多少少有一些黑暗手段。

所以,讓她了解,體驗幾次商務談判就行,知道有這么一回事,以后不容易被人忽悠。

沐陽耐心跟她解釋:“我們消費定位目標就是中高端消費人群,店鋪就得在核心商圈。

至于那租金和轉讓費,那也沒法。

如果想要人家的旺鋪,肯定要宰我們一頓。

要不然,人家還在賺錢,雖然賺得少,但不給些好處,干嘛把店鋪轉讓給我們。

沒好處,憑什么?

憑我長得帥?

還有一個原因,大多承租人跟房東簽的合同都有押金,如果退租,承租人是拿不到押金的,少則一個月的押金,多則兩個月的押金,想把這損失轉嫁到下一個租客。”

沐陽跟她解釋,他也很無奈。

在核心商圈,十多平方的旺鋪,月租金少則數千,多則兩三萬。

承租人退租后,裝修費是拿不回來的,就想嫁接到下一個承租人,抬高轉讓費,順便賺一筆。

若是旺鋪,人家一年利潤本來就有幾十萬,給對方幾十萬元都不會轉租的。

本來是一只天天下金蛋的母雞,你卻想用普通價格購買。

開什么國際玩笑!

沐陽讓宋雪露記牢一個規則:在生意場上,天下沒有免費的午餐!

總之,能租的鋪面,只能是生意虧的鋪面,或者位置偏差點的。

位置好,生意好,不一定就能賺錢。

畢竟位置好的鋪面,租金高得離譜。

有些位置,十多平方的鋪面,月租金能達到兩三萬塊!

但是一個月毛利能有兩三萬,能說生意不好么,但交了房租,那就是虧本了。

當然,也有不要轉讓費的。

不過,租金會偏高一些,那是原承租人虧本,承受不了高的租金,早點止損,寧愿不要押金也要退租,等的時間太長,怕沒人接手。

無人接手,那是因為房東要的租金太高,并不是攤位不好,看上這種攤位的肯定有很多商人。

還有一種核心位置的旺鋪,就是鋪面面積太大,年租金上百萬,一般商家沒有這個實力,租出去容易,但想以較高的價格租出去有些難。

宋雪露狐疑:“如果十多個平方的旺鋪就要兩三萬,如果相同位置的鋪面,面積三百平方,月租金豈不是要六七十萬了?”

沐陽回道:“不是簡單地按照比例來算的,十平方能月租二三萬的鋪面極少極少,多是那種賣小吃或新式奶茶的,只需要一個門面展出,有些工作不會在鋪面展開,需要另尋倉庫存放物料。

步行街那邊就有幾個小鋪面,一天營收三四千塊,日毛利能兩三千塊,除去昂貴的租金,月利潤還有三四萬塊。

不過,面積越大,每平方租金單價會低一些的。

所以,大面積鋪面,每平方月租價過千的很少,反正看位置了,這個可以從年投資收益來估算。

鋪面租金,除了市場影響,人為因素影響很大。房東覺得你賺多了,就想漲價,并不覺得是租主經營得好,這種房東很可惡的。”

沐陽想起前世時,一個地鐵站的旺鋪,人流量極大,占地面積二百平方,主營業快餐飲食。

他坐在那里點了個牛肉面,就要58元,但只有幾薄片牛肉,味道辣雞。

他很無奈,坐了幾個小時的動車,實在太餓了,心疼點了一份面。

坐在那里吃飯,邊吃邊數用餐顧客數量,十幾分鐘內,就餐人數達五六十人。

估算一下,一天成交單數可達到1500單,營業額估計能達到10萬,毛利可能有8萬,月毛利可達二百多萬。

他當時非常羨慕這種商鋪,要是自己有一個那樣的旺鋪,一輩子就衣食無憂。

但也只是幻想而已,這類鋪面,一般是有背景或有關系的人低價弄到,或者,這種鋪面一般都是公司投標爭租。

真是越有錢,就越有錢。

小資本根本玩不動,說的難聽點,根本沒資格進場。

光一次性要交數百萬的年租金就能讓無數小公司敗退。

用生意人的話來說,這種鋪面,投資十二年內回本算是賺的。

從這可以計算出,買一個鋪面,多少價位進,多少價位出算比較合理。

假如,一個一百平方的商圈鋪面,若買價為十萬元一平,年租須有70萬。

若超過二十年才回本,基本是虧的。

況且,拉的時間越長,變數越大。

就比如,老火車站的鋪面越來越不值錢,動車站的鋪面每年都在上漲。

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