沐陽看中的商業區域配套已成熟。
如果按照這片區域新住宅房價，大概在1.5-2.3萬一平，新盤鋪面，一樓一般位置的鋪面價格，大概4萬左右。
像這已經成熟的鋪面，位置還不錯，人流量大，單價絕對超過七萬元一平，二百平方的鋪面，按照年投資收益，不計算利息計算，要求8到12年回本，年租金估計在一百二十萬到一百萬七十萬之間，比較合理。
如果年租金超過兩百萬，有錢的話，那還不如買下，七年就回本了；
如果年租金少于五十萬，年利息低于3%，如果不考慮鋪面升值因素，那還不如賣掉存銀行吃利息或銀行理財更劃算。
當然，還有其它因素，比如人為炒作、房東漲價。
還有一種就是不缺錢，哪怕溢價150%也不賣，就是用來抵抗資金風險，畢竟能買得起店鋪的，也不差錢。
沐陽嘆氣，如果是2022年，實體店不景氣，雖然住宅房價高了，但鋪面租金并未漲多少。
沐陽邊走邊說，09年的市場鋪面大概情況差不多這樣，但考慮到每個地區不一樣，還有其它復雜因素，價格偏差大也正常。
他看中的黃龍世紀廣場的一處店鋪，面積220平方，屬于私人所有。
已經商談過一次，第一次要求租金200萬元，由于目前無人租，也就沒轉讓費，算是比較幸運。
但租金太高了，很多有意入駐的商家被嚇退了。
離譜！
核心位置的商鋪就是貴，換作個一般商圈，二三百平方，年租金幾十萬足夠了；
再差一些位置的商鋪，也許二十萬左右就行了；
到縣城或城鎮，年租金估計不到十萬。
像宋雪露她家的鋪面，前面五六十平方的鋪面，在鎮上算不錯位置的鋪面了，年租金才一萬出頭，多便宜。
在鎮上賣一杯新式奶茶十來塊錢，極少人消費，感覺花這個錢，還不如花三塊錢買一罐飲料。
因此，沐陽定位的消費者目標群體，他就不可能選擇一般商圈位置，要選就選最佳位置。
相比想象中的年利潤，租金就不算什么了。
沐陽和宋雪露今天再約房東出來，也許是因為鋪面已經空了一個多月沒租出去，再加上沐陽有意要租，看過沐陽開的車，知道他有實力，打算出來見一面。
雙方約在一家茶店，沐陽和宋雪露喝了一壺茶，房東就開車過來了。
房東姓劉，五十歲的中年男人。
“劉總，先不談價格，喝杯茶再聊。我們不能因為談不成而吵起來，做生意嘛，和氣生財，哪怕合作不成，也可以交朋友吧。”沐陽給他倒杯青茶。
“哈哈，你這年輕人說得不錯，有見識，一看就親切。
旁邊是你的小女友吧，眼光不錯，一定要珍惜。”
看到沐陽點頭承認，宋雪露也微笑著打招呼。
劉總端起茶抿了一口，開始吐槽起來：“我最討厭有些人，打電話就直問，多少錢租呀，要求這要求那的，覺得自己是千年王八一樣，不可一世，覺得自己很有錢，但給的租金又他麻的低，好像我沒見過錢似的。”
“呵呵，劉總說的地道，話粗理不粗。”
沐陽笑呵呵，轉問，“劉總，你知道掏寶不，在上面買過東西嘛？”
“知道，用的少，都是家里閨女網上購物多才接觸的。”
沐陽說道：“現在電商發展越來越快，這跟我們的手機一樣，更新換代太快了。”
劉總點頭：“這個我贊同，前幾年，用的還是藍屏手機，再早些年，我用BB機，想不到現在都可以用手機上網了。”
“是呀，這些年電商的變化，劉總作為老一輩，體會更深一些。”沐陽說道。
宋雪露沒發言，就幫兩人倒茶，不知道沐陽說這些話有什么用處。
但沐陽跟她說過一句話：商業談判，不一定從報價才開始，從尚未接觸之前就開始布局挖坑了。
接觸以來，宋雪露不覺得沐陽有那時間去聊閑話，他走的每一步，一定有他的目的。
沐陽從電商、年輕人消費觀念，再聊到住宅。
“劉總，你發現了沒有，這幾年，住宅的升值速度比商鋪升值速度快多了。
越來越多的年輕人更青睞于網上購物，估計實體店再過些年，沒那景氣了。”
“你的意思是建議我賣店鋪，轉到住宅？”
“劉總，我只是隨意聊聊，判斷靠你自己，投資有風險，相信你比我更有經驗。”沐陽不會說什么預言，跟他熟悉么，說了人家憑什么相信，他說的這些，都是經商人，很容易分析判斷出來罷了，談不上預言。
沐陽看他已經入局，繼續說道：“你的店鋪空檔應該很久了，鋪面很難升值，220平，按照目前市場價，大概是1700萬元左右。
你要租價200萬元，也就是八年投資收益，換作一般人，如果是這個租金，不缺資金的話，寧愿買，也不會租。”
“那你想多少錢租？我這家店只能開餐飲店。”劉總沒有之前喊價那么硬氣了，這一兩個月，已經談崩了五家了。
出價的五家中，最低出價100萬，被他罵得狗血淋頭，最高150萬，但他猶豫了。
“劉總，不僅僅看租金，還要看租客做什么生意，能不能給你的鋪面升值。
我開的是新式茶飲店，面對的是中高端年輕消費人群。
我可以連租至少三年，年租金130萬元。
如果未滿三年退租，我賠半年租金。
但三年期間，你毀約跳租，則賠我一年租金和裝修費。”沐陽慢慢提要求，不能一下子全提完。
這種旺鋪，不缺租客，他按照鋪面當前市值的13年投資收益報價。
沐陽說完后，就看著劉總的表情，只是先呵呵笑了下，知道130萬年租金低了一些。
若是沐陽報價低得離譜，估計眼前這個粗人就直接破口大罵了。
沐陽前面費了很多口水說網商，聊感情，就是想牽著劉總鼻子走。
劉總是個粗人，開始又看沐陽年輕了些，放松了警惕。
當然，幾十歲的商人了，什么世面沒見過，也不是那么容易忽悠的，他有自己的精明之處。
